购房合同生效时间从什么时候开始？

一、购房合同生效时间从什么时候开始

购房合同生效时间以登记备案时间为准。

1、在合同的类型当中，购房合同算是比较特殊的了。其在双方当事人签字盖章后就会成立，但想要其生效的话，则必须到房管部门办理登记备案，否则的话，其就没有生效。

是否登记过户，具有物权上公示的效力，是所有权转移与否的标志，即只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转。

2、登记过户的效力在于：

（1）登记为不动产物权移转变动的生效要件;

（2）登记是不动产物权变动公示规则要求;

（3）登记是不动产变动的公示手段，登记记载的结果或签发的证书具有公信力，具善意保护效力。

3、登记备案的时间是：自商品房预售合同签订之日起30日内。如果没有备案的话，不能对抗善意第三人。

二、购房合同的成立并不代表生效

合同的效力与合同的成立是两个不同的概念。合同是当事人的合意，只要当事人意思达到一致，合同即告成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。合同成立与否是一事实问题，其意义在于识别某一合同是否已经存在。而合同的效力是法律价值判断问题，其意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定。根据规定，居间人是为委托人提供订立合同的机会，其行为本身不一定导致发生法律效果，因此，居间报酬的支付是以合同成立为条件，而不是以合同生效为条件。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，自己一般不直接参与订立合同，居间人既不是代理人，又非当事人和保证人，他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束，因此，不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。

三、购房合同的相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条： “当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

综上可知，购房合同成立的时候并不代表房屋所有权变更，其生效时间应该以登记过户的时间为准，因为只有过户手续完成之后，房屋产权才发生了法律意义上的转移，才能称得上是买方已买到了房子，所以从这个角度来说，购房合同生效时间是登记备案的时间。更多相关知识您可以咨询本站铁岭律师。