长租公寓频频“暴雷”，房东、租客该何去何从？
近日，以蛋壳公寓为代表的“互联网金融模式”的长租公寓被推上了风口浪尖，公寓运营商资金链断裂，留给房东和租客“一地鸡毛”，甚至还引发了房东与租客拔刀相向的恶性事件。蛋壳曾号称国内第二大的长租公寓，有纽约股票交易所上市公司的光环加身，如今却像“蛋壳”一样脆弱，一打即碎。针对长租公司经营不善的情形，无辜的房东和租客，又该如何是好?
了解长租公寓的两种运营模式
长租公寓“暴雷”，房东与租客都是受害方，房东没有收到租金，想法设法驱逐租客，想要将公寓收回;租客一次性交了一两年的租金，甚至还背负了租金贷，中途被房东强行清退，内心当然是强烈拒绝的。然而，公说公有理婆说婆有理，究竟房东能不能要求租客搬离房屋?首先，我们要搞清楚房东与公寓运营商之间究竟是何种法律关系。
模式一：名为“托管”实为“转租”，公寓运营商等同二房东。
公寓运营商与房东签订合同时，通常并非签订传统的租赁合同，考虑到避税、融资、有利管辖等需求，公寓运营商会与房东签订《资产委托管理合同》、《授权委托管理合同》，以“托管”的名义进行操作，但实际上，合同的权利义务约定的是租赁关系。
案 例
2018年，上海市徐汇区人民法院受理了12件涉及上海自如资产管理有限公司的案件，其中8件案件涉及公司与房东签订的《资产管理服务合同》。法院审理认为：“本案原被告签署的合同名为《资产管理服务合同》，但根据合同中双方权利义务的约定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，被告对房屋适当改造后再将房屋出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同。”
转租的含义
指公寓运营商向房东等房屋的权利人承租房屋后再将房屋出租给次承租人使用的行为。转租涉及两个租赁合同关系，一是房东与公寓运营商之间的租赁合同关系，二是公寓运营商与次承租人之间的租赁合同关系。
权利与义务
二房东转租需取得房东的同意，同时期限不得超过与房东约定的租赁期限，除此之外，二房东与次承租人之间约定不受二房东与房东之间约定的限制，租金、支付时间等等均可自行协商确定。
法律后果
在被认定为租赁合同的情况下，租客的权益难以保障。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”房东有权依照法律解除房屋租赁合同，要求租客腾退房屋、支付逾期腾房的占有使用费，除非租客代公寓运营商向房东支付租金及违约金以抗辩房东的租赁合同解除权。此时租客的损失只能向公寓运营商索赔，其难度可想而知。
模式二：房东与公寓运营商构成实际的“托管”关系。
除了上述三方之间实际构成两层租赁合同关系以外，还有一种模式就是事实的“托管”关系。
房屋托管的含义
公寓运营商接受房东等房屋的权利人的委托，在委托人授权范围内代其出租、管理房屋。三方之间存在两个合同关系，一是公寓运营商与房东之间的委托合同关系，二是房东与承租人之间的租赁合同关系。
权利与义务
根据《合同法》等法律的规定，受托人应当按照委托人的授权和指示处理委托事务，法律效果归委托人，受托人处理委托事务取得的财产应转交委托人，受托人可取得报酬。受托人造成委托人损失的，委托人可视情况要求赔偿损失。
法律后果
除非存在合同无效的情形，否则在合同有效的情况下，相当于租客已经向房东交了租金，有权按照合同期限使用房屋，房东无权收回。房东只能向接受托管的公寓运营商追索租金并要求赔偿损失。
所以，如果公寓运营商是从房东那租来的房屋，然后再转租给租客，当公寓运营商违约未向房东交租时，房东有权要求解除与公寓运营商之间的合同，并要求租客腾退房屋。但如果公寓运营商只是受托代管公寓，即便公寓运营商收款跑路，房东也不能要求租客搬离房屋。
当然，因长租公寓“暴雷”，会引发社会群体事件，不利于社会稳定，一些地区可能会专门发文要求房东不得驱逐租客，例如蛋壳公寓“暴雷”后深圳就出了类似文件，这在一定程度上能让租客免于被房东强制驱赶，但这也并不代表租客能全身而退，舒舒服服住到租期届满。继续居住在公寓内，租客多少可能还是要付出相应代价的。
给房东和租客的几点建议
近两年，长租公寓“暴雷”越来越频繁，公寓运营商坑了房东坑租客。蛋壳公寓事件将长租公寓的风险和弊端暴露得彻彻底底，这也给长租公寓的房东和租客再次敲响了警钟!如何规避风险，如何应对长租公寓“暴雷”，在这里也给广大房东和租客提几点建议：
1
为防止被割韭菜，作为房东，不要轻易将房屋租给此类公寓运营商;作为租客，管好自己的钱包，远离那些让你一次性付半年、一年甚至更长时间租金的公寓运营商。
2
不管是房东还是租客，都应当保存好合同、付款凭证等与租房有关的证据、资料，作为维权的基础。
3
正确识别公寓运营商、房东、租客三方之间的法律关系，必要时向专业律师进行咨询，定下正确的维权方向，依法维权，切忌采取违法和过激的手段。
4
尽量促使公寓运营商、房东、租客三方进行协商，以进一步明确各自权利义务，确保在“暴雷”的情况下合同继续履行或依法解除，将损失降到最低。
5
如各方协商不成，建议通过政府、社区或者街道等相关中立第三方进行调解，实在调解不成，也要尽快向人民法院提起诉讼。
