北京房产律师——将农用地出售他人进行经营建设签署合同是否有效

原告诉称

原告雷某荣向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方于2018年10月1日签订的《转让协议》无效；2．被告及第三人许某涛共同返还原告购房款200万元；3．被告及第三人许某涛赔偿原告经济损失364095．72元；4．案件受理费由被告负担。

事实和理由：原、被告双方于2018年10月1日就顺义区W号院地上所有建筑物转让事宜签订《转让协议》一份。该协议约定：被告将顺义区W号院地上所有建筑物一次性转让给原告，转让费为250万元。合同签订后，原告向被告支付了转让费200万元。由于被告迟迟未向原告提供合法的建房审批手续，故剩余转让款50万元未向被告支付。

签订协议后，原告对涉诉房屋作了大量投入。现经原告了解，被告不是涉案场地的合法使用权人，在签订转让协议时被告向原告出示的是虚假的证明材料，使得原告相信被告并作出签约的合意。另经原告了解，涉诉房屋占用的土地不允许建设永久性建筑。

原告认为，被告为出售房屋向原告提供虚假证明材料主观上存在故意，被告在明知其建筑物没有合法审批手续的情况下仍将房屋出售给原告的行为，违反了诚实信用原则。被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，亦给原告造成了巨大经济损失。原告为维护合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称

被告曹某贵辩称，不同意原告诉讼请求。双方于2018年10月1日签订的协议，双方均为成年人，有自主意思表示，关于土地状况及性质在合同中有明确描述，土地性质为养殖地，土地是租赁的。双方签订合同后，原告陆续支付了二百万元，剩余五十万元一直没有支付，在被告提交的微信记录中能够看出双方对土地性质了解，之后原告还支付了十五万元，说明原告明确知晓，合同是双方之间的真实意思表示，法院应当驳回原告的请求。

涉诉协议与许某涛无关，房屋出售时被告与许某涛的夫妻关系已经名存实亡，相应的款项并没有给许某涛，许某涛只是借了二十万元，剩下的一百八十万元被告用于偿还建设涉诉房屋的借款，偿还了一百六十多万元，剩余的钱用于弥补许某涛与被告经营公司的亏损。建设涉诉房屋花费了不到二百万元，具体花费多少记不清了。

第三人许某涛述称，同意曹某贵的意见，涉诉协议与许某涛无关，认可转让的事实情况。许某涛不同意承担责任。

第三人林某勇述称，不清楚双方之间的转让协议，我与许某涛签订有《土地使用权租用合同》，原告与被告之间的转让协议不清楚。我不记得是否与曹某贵签过合同。

反诉原告曹某贵向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告给付反诉原告转让款500000元及利息；2．判令本案诉讼费用由反诉被告承担。

事实与理由：双方于2018年10月1日签订《转让协议》，转让的是涉诉地上物相关权益，并非是所有权。2018年10月签订的《转让协议》是双方真实意思表示，双方均是成年人，有自主行为能力，对于地上建筑物的状况和性质及土地的性质，反诉被告完全知悉。约定转让款为二百五十万元，之后反诉被告只给付了二百万元，剩余五十万元未给付，该尾款本应在2019年2月1日前付清，但反诉被告违约至今。协议签订之后反诉被告已经在涉诉场地经营，已实现高额回报，现反而违背诚信，特提起反诉，望判如所请。

反诉被告雷某荣对反诉原告曹某贵的反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉被告认为涉诉合同无效。

第三人许某涛、林某勇对反诉原告曹某贵的反诉未发表述称意见。

法院查明

2005年5月1日，甲方赵某辉与乙方林某勇签订《土地使用权租用合同》，约定林某勇租用赵某辉位于北京市某土地。2005年8月20日，甲方林某勇与乙方许某涛签订《土地使用权租用合同》，约定林某勇将自赵某辉处承租土地中3．4亩空地转租给许某涛，租金为14000元/年，合同第三条第三款约定林某勇允许许某涛在所租用土地上建筑，第三条第四款约定林某勇允许许某涛转租土地使用权。涉诉土地系养殖用地即农用地。

许某涛系曹某贵前夫，二人于1997年10月1日结婚，2019年6月25日离婚，许某涛承租涉诉场地后与曹某贵在2005年到2008年期间陆续在涉诉土地上建设建筑物，所建设建筑物没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，也没有取得房屋所有权证书。

2018年10月1日，甲方曹某贵与乙方雷某荣签订《转让协议》，协议约定：1．经甲乙双方友好协商，甲方将顺义区W号院地上所有建筑物一次性转让给乙方。转让费为贰佰伍拾万元整。……甲方处有曹某贵签字按印，乙方处有雷某荣签字按印。合同签订后雷某荣给付曹某贵转让款二百万元，给付林某勇一年租金15000元。关于该协议第二条约定乙方履行每年缴纳租金的义务一项，雷某荣表示该项含义为其代曹某贵向林某勇交纳租金，其没有与林某勇形成新的租赁合同关系。

曹某贵、许某涛表示该项含义为雷某荣承接了曹某贵与林某勇之间的《土地使用权租用合同》中曹某贵的权利义务，此后林某勇涨租金，与雷某荣达成一致。林某勇表示其不认识雷某荣，雷某荣给其打电话交租金，其认为是雷某荣替许某涛交的，其只与许某涛有租赁关系，涨租金也是给许某涛涨的，雷某荣自愿替许某涛交纳的。

雷某荣称双方签订协议时曹某贵向其提供曹某贵与林某勇就涉诉土地签订的《土地使用权租用合同》一份，该份协议系曹某贵伪造，雷某荣为证明其主张提交曹某贵与林某勇签订的《土地使用权租用合同》复印件一份。该合同的甲方为林某勇，乙方为曹某贵，合同签订时间为2005年9月1日。

曹某贵认可该合同的真实性，称一开始是许某涛与林某勇签订的合同，合同履行期间许某涛涉及刑事案件，所以由曹某贵与林某勇又倒签了一份合同，合同的实际签订时间是在2013年、2014年左右，但无法提供合同原件。第三人许某涛认可该合同的真实性，认可曹某贵的陈述。第三人林某勇称该合同中的签字不是其签的，不记得签过这个字。

曹某贵表示涉诉场地所有建筑系双方婚姻关系存续期间所建，整体建筑面积1100平米左右。曹某贵称许某涛委托其出售房屋，且与许某涛离婚时约定将涉诉房屋及合同履行权都归曹某贵享有。许某涛认可曾委托曹某贵出售房屋并在离婚时约定涉诉院落的所有权益都归曹某贵，与其无关，离婚时没有告诉过林某勇，但后来其就不再管这块地的任何事，后期交租金等事宜都是曹某贵和林某勇联系。

雷某荣称其与曹某贵签订涉诉协议时，许某涛也在场只是没有签字。曹某贵及许某涛称签订涉诉协议时，许某涛没有在场，但一年以后知道了，许某涛向曹某贵借了二十万元。

雷某荣称涉诉房屋在签订合同后交付时有简易的装修，其承租后重新做的装修，涉诉场地使用了一年多。雷某荣为证明其主张提交装修材料票据、证明、收据、购买物品单据、购买器械单据予以证明，并称其要求曹某贵、许某涛赔偿364095．72元系依据上述证据计算的总额进行了百分之四十的折损。

曹某贵对上述证据的真实性及证明目的均不认可，不认可雷某荣陈述的装修情况，称其将涉诉房屋交付给雷某荣时有简单装修，雷某荣在涉诉场地只是简单装修。

雷某荣称2020年6月政府口头通知其涉诉场地系违建要拆除，涉诉场地现在已经空置，周围已经拆掉了，只有涉诉场地没有拆，涉诉场地被其锁上没有交还给曹某贵，同意随时返还涉诉场地。曹某贵称雷某荣在2019年7月即听到涉诉场地可能拆迁的消息且明知涉诉场地拆除可能没有任何补偿，但在2020年4、5月还向其给付转让款，双方对转让地上物的情况是明知的，能否补偿与其无关，双方之间的合同是合法有效的，不同意接收涉诉场地，曹某贵为证明其主张提交其与雷某荣之间的微信聊天记录予以证明。雷某荣认可该微信聊天记录的真实性，不认可证明目的。

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）雷某荣与被告（反诉原告）曹某贵于签订的《转让协议》无效；

二、被告曹某贵于本判决生效之日起七日内退还原告雷某荣转让费二百万元；

三、被告曹某贵于本判决生效之日起七日内赔偿原告雷某荣经济损失十七万五千元；

四、第三人许某涛对本判决第二项、第三项与被告曹某贵承担连带责任；

五、驳回原告雷某荣的其他诉讼请求；

六、驳回反诉原告曹某贵的全部反诉请求。

房产律师靳双权点评

《中华人民共和国土地管理法》规定，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

本案中虽涉诉协议中明确表示转让的是土地以上建筑物，而非土地，但同时约定由雷某荣履行每年缴纳租金义务，依据雷某荣及林某勇陈述，其二人之间并无租赁合同关系，故应认定雷某荣与曹某贵所签协议为包含地上建筑物转让及涉诉土地转租的合同。

曹某贵与许某涛称雷某荣承接了曹某贵与林某勇之间的《土地使用权租用合同》中曹某贵的权利义务，雷某荣与林某勇对此不予认可，曹某贵与许某涛未能提交相关证据证明其主张，且雷某荣与林某勇均不认可曹某贵提交的其与林某勇之间的《土地使用权租用合同》的真实性，法院对该合同的真实性不予认定，曹某贵及许某涛该主张缺乏依据，法院不予采信。

自许某涛与林某勇签订的《土地使用权租用合同》可知涉诉土地为养殖地，属于农用地，许某涛与曹某贵在涉诉土地建设房屋，改变了涉诉土地的用途，亦未办理农用地转用审批手续，曹某贵转租涉诉土地及转让涉诉土地上建设的房屋，系违反法律强制性规定，其与雷某荣签订的《转让协议》应属无效，曹某贵称雷某荣对涉诉土地性质明确知晓，转让协议是双方之间真实意思表示，故合同应为有效，法院对其该抗辩意见不予采信。

根据规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于雷某荣要求退还已交付转让费200万元的诉讼请求，法院予以支持。对于曹某贵要求给付转让款50万元及利息的反诉请求，不予支持。曹某贵将违法建设的房屋转让给雷某荣，对于合同无效负主要责任，雷某荣在明知涉诉土地属于养殖地且没有房屋产权手续情况下，未能尽到审慎的注意义务，对合同无效负次要责任。

雷某荣在购买房屋后对房屋进行了装修和改造，因合同无效给其造成的合理损失，曹某贵应予赔偿，曹某贵虽不认可雷某荣装修改造情况，但对此未能提交反驳证据，法院对雷某荣主张的装修及改造情况予以采信。对于雷某荣主张的剩余损失，法院依据双方过错程度，综合考虑雷某荣损失情况，对雷某荣的损失金额参考市场价格等因素予以酌定。

涉诉场地房屋系曹某贵与许某涛共同建设，应属夫妻共同财产，曹某贵与雷某荣签订涉诉合同时，曹某贵与许某涛处于夫妻婚姻关系存续期间，虽许某涛表示曹某贵与雷某荣签订涉诉合同时其不知情，但依据其陈述，许某涛认可授权曹某贵出售涉诉房屋且在知道涉诉合同签订后并未提出异议，应对曹某贵上述债务承担连带责任。

曹某贵及许某涛虽主张双方离婚时约定涉诉房屋及合同履行权都归曹某贵享有，但就其约定未通知雷某荣，且依据曹某贵陈述所得款项除借与许某涛部分外，其余部分均用于偿还夫妻共同债务，故法院对于曹某贵及许某涛该抗辩意见不予采信。