买受人如何规避一房两卖

       未办理所有权转移登记的房屋归谁所有？

       梁某将自己所有的一栋房屋卖给了赵某，约定等到付清全部价款后再办理所有权转移登记，赵某担心梁某在所有权转移前将房屋再行出卖，于是办理了预告登记。

       在赵某还没有付清房款期间，梁某果然将房屋卖给了周某。最后三人争执不下，周某将梁某起诉至法院，要求确认房屋的所有权。

      《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

      预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

       最后法院判定:周某不能取得房屋所有权。因为根据规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。由于赵某已经办理了预告登记，梁某再将房屋处分给周某，没有经过赵某同意，所以周某不能取得房屋的所有权。

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1. 预告登记是什么?

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，用来制约开发商把已经出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了给开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。

2.预告登记与一般的不动产登记有什么区别呢?

一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

3.物权包括什么呢?

物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。