律师谈二手房买卖合同在履行过程中需要注意问题

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

雷某、李某诉称：

二人系夫妻关系，2014年6月6日，翟某与我们约定以534万元的价格购买其所有的位于甲市乙区房屋一套(以下简称涉案房屋)，双方签订房屋买卖协议，签订合同时我方直接支付定金30万元，剩余款项我方按照约定通过专项账户支付。按照合同约定翟某应于2014年9月15日前办理完毕解押手续，但翟某未按照合同履行，逾期32天解押，后双方产生争议，合同履行出现障碍。现我方诉至法院请求：1.判令翟某继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户至我方名下;2.依法判令翟某承担延期32天解押违约金8万元(日违约金2500元乘以32天，依据补充协议第二条第二款约定了解押时间，补充协议第四条约定了逾期解押的违约金，涉案房屋总房款是534万元，翟某实际解押日期是2014年10月16日);3.判令翟某按日支付自2014年12月11日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款425万元的万分之五的违约金，即2125元。

二、被告辩称

翟某辩称：

同意继续履行买卖合同过户，但是对雷某、李某其他诉讼请求不同意，我没有违约，不同意支付违约金，按照合同约定应该在2014年9月15日办理解押，我虽然没有在规定期间内解押，但是双方在于2014年10月1日重新订了买卖定金协议书，解押延期事实发生，双方都知晓，双方在新的协议书中对该问题没有约定，该协议提高了首付款，定金金额有变化，对过往没有提出追究责任的问题，故不存在违约问题了。雷某、李某已经支付了375万元房款，尾款83万元尚未支付。

三、审理查明

2014年6月6日，雷某、李某与翟某签订买卖合同时，约定双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

而后，2014年10月1日，雷某、李某(购买人、乙方)与翟某(出售人、甲方)再次签订《买卖定金协议书》，主要约定贷款方式变更为公积金贷款，乙方首付款不低于320万元，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金50万元。

庭审中，经雷某、李某申请，房屋中介公司工作人员关某出庭作证称，2014年翟某要出售涉案房屋，房屋有银行贷款未还清，但是翟某忘记了，没有在规定时间内去还贷，9月才正式提出申请去还款，但是依据合同，已经超期，我公司曾在8月以微信的方式提示过翟某办理解押，但翟某10月中旬才将解押办理完毕。解押完毕的时候，因为超出了合同约定期限，后双方协商，表示愿意继续履行，但是雷某、李某要求要提前交房，准备装修，翟某也同意提前交房，但是交房装修，物业需要翟某同意才可装修，但是翟某说隔断是风水，不让动，所以就没有提前交房，这个时候大概是11月份，这个时候雷某、李某的首付款已经到位了，首付款到位通知翟某让其办理公积金贷款及银行监管，需要在北京停留3到5天，但是翟某只给我们1到2天，她把时间控制的很紧张，表示把流程和时间控制好，她才从国外回来，最后按照我们通知她的时间晚了一个月才回来，翟某回国后，我们三方约到一起协商，协商的过程是：李某说把装修的都约好了，定金也交了，最终没有动工，需要赔偿，当时李某要求5万元，翟某只同意3万元，后协商未果，翟某在北京待了一天，就离开北京了，其他的细节实际经办人吕某更清楚。翟某共回国两次，一次是交首付款，一次为解押。签约时候是正常市场价格，现在涉案房屋涨了150万元左右。雷某、李某认为证人证言反映了合同履行的进程，翟某对证人证言无异议。

因证人关某对合同履行细节不完全清楚，经雷某、李某申请，此房屋手续的经办人员吕某出庭作证，补充称合同约定翟某应在9月中旬前解押，8月初证人通知翟某提前办理解押手续，9月初翟某称手上的钱买理财了，还不上，之后双方沟通，把定金从20万提升至50万，贷款从商贷变公积金，并且提前交房。双方当时对等的义务是买方提高付款金额，卖方提前交房。10月十几号解押完成，解押之后，翟某把房子交给了雷某、李某，交完房翟某回日本，之后应该进行网签，翟某称在国外只能请1天的假，表示要把时间往后延，之后翟某回来两次是为了解决纠纷，交房前雷某、李某就表示因为解押晚要赔偿，主张了几万块钱的违约金，之后翟某回来两次都是为了解押违约金的事情，但是翟某不同意支付，一直没有协商好，之后的买卖履行陷入障碍。翟某提前交房后，因为违约金没有谈成，涉案房屋锁换了，后雷某、李某也没进去。

翟某认可已收到雷某、李某支付的购房款375万元，雷某、李某愿意为涉案房屋的继续履行一次性支付剩余款项。

四、法院判决

甲市乙区人民法院经审理后判决：

1.原告雷某、李某于本判决生效之日起十日内支付翟某购房款80万元;

2.被告翟某于本判决生效并收到判决第一项购房款80万元后十日内协助原告雷某、李某办理涉案房屋产权过户手续;

3.被告翟某于本判决生效及过户完成后三日内将涉案房屋交付给原告雷某、李某;

4.被告翟某于本判决生效后十五日内支付原告违约金4万元;;

五、资深房产律师靳双权点评

雷某、李某与翟某就涉案房屋签订的买卖合同，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行合同内容。翟某迟延一个多月未能按约定日期解除抵押，在翟某迟延解除抵押后，双方重新达成的定金协议系对买卖合同的付款方式进行重新约定，并不能认为系雷某、李某对翟某违约行为主张违约金的免除。在此之后，雷某、李某支付了翟某80%的购房款，结合中介经办人的证人证言可知，在提高付款金额后，翟某应将涉案房屋交付，但实际上因雷某、李某拒绝承诺放弃违约金的主张，翟某最终没有将涉案房屋交付给雷某、李某，且消极懈怠合同继续履行的后续环节，使合同陷入履行障碍，翟某构成违约。

现雷某、李某主张继续履行一节，翟某不持异议，雷某、李某亦表示可以一次性支付剩余房款，本人认为应该对雷某、李某主张的继续履行请求予以支持。

关于雷某、李某要求翟某支付违约金一节，综合本案案情，翟某的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，翟某的违约情形及对雷某、李某形成的实际损失并不严重，翟某亦提及违约金过高主张酌减，我认为法院在综合案情后酌定违约金数额为4万元是合乎情理的。