房产律师——借名购买经济适用房，因无法确定借名买房达成协议时间，法院认定无效案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某杰向本院提出诉讼请求：判令陈某辉协助将其名下位于北京市朝阳区A号房屋所有权转移登记至我名下。

事实及理由：我和陈某辉系兄弟，2007年7月，我借用陈某辉的名义购买了位于北京市朝阳区A号房屋，我交纳了全部购房款353457元，2009年初房屋交付后，我就对房屋进行了装修，一直由我家人居住之间，此期间发生的电费、燃气费、物业费均是我及我家属交纳，当时我和陈某辉约定案涉房屋仅使用陈某辉的名字，该房屋所涉及的产权、居住权、处分权等均归我，待房屋具备办理所有权过户条件时，我提出过户要求时，陈某辉应无条件配合。

2010年12月10日，案涉房屋所有权登记在陈某辉名下，此后我多次与陈某辉沟通，要求其将房屋过户给我，陈某辉一直拒绝办理，故起诉。

被告辩称

陈某辉辩称，陈某杰提出借名买房确实是有，当时口头约定的，我不交钱，也不拥有产权、居住权；关于借名买房的协议，不是2007年写的，这是2017年、2018年在原告强烈要求下才写的，里面提到陈某杰要给我每月租房补助，这些陈某杰都没有给我。因为这是保障性住房，每个人只能享受一次，我的资格被借用后我将无法再次享受政策性房屋，因此我是有损失的。陈某杰说我不配合，我也不认可，2016年我就配合陈某杰卖房，但当时说必须我前妻吴女士同意才能进行，因为吴女士不同意，所以最后没有卖的了。我承认我和陈某杰的口头约定，承认是借名买房，我也同意陈某杰的诉讼请求。

吴女士述称，我不同意陈某杰、陈某辉的意见。1、陈某杰的诉讼请求没有合同及法律依据：陈某辉从陈某贤处受让房屋，规避政策限制，不具备合法性及正当性，应当属于无效；2、我对陈某杰与陈某辉、陈某贤之间的借名买房或经济适用住房买卖不知情；3、诉争房屋的取得是在我和陈某辉夫妻关系存续期间，依法属于我和陈某辉夫妻共同财产；4、经济适用住房是用来保障低收入家庭住房需要的，房屋是以户为单位申请购买的，如果认定陈某杰享有所有权，对我是不适当的；5、因陈某杰有出资，我同意将其出资返还给陈某杰或者将溢价部分返还给陈某杰，但不同意其房屋所有权的主张和要求。

吴女士提出诉讼请求：请求法院确认北京市朝阳区A号房屋是我和陈某辉夫妻共同财产。事实理由同我的答辩意见。

陈某杰对吴女士的诉讼请求答辩称，我不同意吴女士的诉讼请求。争议的房屋并非吴女士与陈某辉的共同财产。根据我方的证据，吴女士和陈某辉均未出资，该房屋认购时间是2003年，当时吴女士与陈某辉也未结婚。另外，吴女士自称2007年已知道房屋购买的情况，直至2021年才提出诉讼请求不符合常理。

陈某辉对吴女士的诉讼请求答辩称，吴女士说在2008年、2009年在诉争房屋中居住不属实，2010年年初的吴女士在该房屋住过十多天就去上海了，2008年的时候房子还没有装修，应该是2009年才开始入住的。我认为第三人起诉的事实理由没有什么问题，如果法院认为我和陈某杰之间的借名买房或经济适用房转让无效，或者违反法律政策不能实现的话，我同意第三人的请求。

法院查明

1、陈某辉系陈某杰之弟。吴女士与陈某辉原系夫妻，于2004年登记结婚，因感情不和，经本院审理于2021年出具调解书，确认吴女士和陈某辉自愿离婚。离婚调解书并确认“双方就北京市朝阳区A号房屋分割问题不在本案中主张”。

2007年7月15日，陈某辉作为买受人（乙方）与案外人北京W公司（甲方）签订了《****房认购书》，约定乙方购买经济适用房一居室一套。同日，陈某辉作为买受人（乙方）和北京W公司（甲方、出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定陈某辉购买坐落于北京市朝阳区A号房屋……

上述合同签订后，陈某杰于2008年1月8日通过银行汇款方式交纳购房款240000元，并取得了开票日期为2008年1月9日、付款人为陈某辉、数额为24万元的购房款发票。2009年8月12日，陈某杰补交了房屋面积差价款2321元并取得了付款人为陈某辉、数额2321元的购房款发票。陈某杰出资交纳了购房契税及公共维修基金。双方于审理中共同确认，2007年7月15日，案外人陈某贤向北京W公司交纳了购房定金30000元。陈某杰自称其于2007年7月15日直接直付给案涉房屋开发建设人北京W公司购房款81136元并取得发票，吴女士称上述81136元系陈某贤出资。陈某辉及吴女士均确认在房屋购买过程中自己未出资。

2010年12月10日，上述房屋所有权登记至陈某辉名下，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用住房。

为证明其主张的借名买房关系，陈某杰于审理中提交了如下证据：1、陈某辉和陈某杰签订《使用房产购买权及补助协议》，内容为：“房产地址A号，户名陈某辉原认时间2003年，原实际出资人陈某贤。因原出资人陈某贤资金紧张要求出售此房产，陈某辉又不愿回购，陈某杰根据实际情况为了解决问题，特与陈某辉达成如下协议：陈某杰（甲方）陈某辉（乙方）1、乙方同意甲方全资购入原实际出资人陈某贤手中的此套房产，购买资金直付给陈某贤及开发商，今后此房产归陈某杰。2、此房产在陈某杰实际拥有期间的一切费用由甲方自己承担。3、甲方从2008年元月一日起每月直付乙方租房补助金伍佰元，此标准每两年增加壹佰元，直至此户名变更为甲方或甲方指定户名时为止。

4、如果甲方需要办理过户（更名）手续时，乙方应积极配合不得以任何借口阻拦或拖延。5、甲方办理过户（更名）手续的各种费用由甲方自己承担。6、乙方在五年内不可提更名过户，五年后若乙方提此要求，甲方应在六个月内完成手续变更，变更后此协议终止。7、如果乙方以后愿意回购，甲方应根据回购时实际市场价格给以乙方每平方五百元的优惠，如有未尽事宜，可协商解决。”该协议落款日期为2007年7月20日，但陈某杰、陈某辉均称协议落款日期是倒签的，陈某杰称实际签署日期为2014年，地点为案涉房屋中；陈某辉则称实际签署日期为2017年或2018年，双方均未对实际签署时间举证。

2、《委托书》两份，其一内容为：“现委托宋某娟代替本人陈某辉办理朝阳区A号收房、入住等一切手续。委托生效日期2007年12月13日。”其二内容为：“兹有北京市居民陈某辉，授权其哥陈某杰办理朝阳区A号房以及办理产权证等一切手续。请贵单位予以方便。”陈某辉对上述两份《委托书》表示认可。

3、房屋使用中发生的2009年、2010年购电、交纳燃气的费用票据等一组，称房屋实际由其子刘昊渊居住使用，居住期间自行交纳了相关费用。陈某杰、陈某辉、吴女士关于案涉房屋居住使用情况有争议：吴女士称2008年、2009年就实际入住，陈某辉则称房屋实际装修完成是2009年，2009年装修完之后其才开始入住，2010年初时吴女士住过几天就去上海了。另查，审理中，双方均确认房屋装修均系陈某杰出资，陈某辉、吴女士均未出资。

案涉房屋现由原告之子管理或出租。审理中，各方均确认陈某杰目前不具备北京市购房资格，对此，经本院释明，陈某杰坚持主张陈某辉协助其办理案涉房屋所有权转移登记。

吴女士以案涉房屋系其与陈某辉夫妻关系存续期间取得，且经济适用住房系以户为单位申请，其作为户籍人口对房屋取得有贡献等为由，要求确认案涉房屋系其与陈某辉的夫妻共同财产，并表示同意就出资款及溢价部分返还给陈某杰。

裁判结果

一、驳回原告陈某杰的诉讼请求；

二、确认北京市朝阳区A号陈某辉、吴女士夫妻共同财产。

房产律师靳双权点评

陈某杰和陈某辉虽对《使用房产购买权及补助协议》的签订时间有争议，但不影响双方上述协议的真实性认定；吴女士虽对上述协议真实性不予认可，但未提交反证，结合双方均认可的《委托书》、陈某杰银行账户交易记录等证据足以认定，陈某杰和陈某辉之间成立借名买房合同关系。考虑到双方为兄弟关系，合同不规范及合同时间倒签并不影响双方合同成立的结果。

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。陈某杰与陈某辉之间借名购买的房屋，系本市经济适用住房，在双方均未充分举证其借名购房的合意形成的具体时间的情况下，法院难以认定双方协议成立于本市房屋市场调整的相关政策出台之前。故本案审理，仍应遵守本市相关公共政策。

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。现查明，陈某杰和陈某辉达成的协议实际系借名购买经济适用住房的情形，陈某杰现要求陈某辉履行该协议，存在公共政策方面的限制。再加之陈某杰至本案法庭辩论终结之日仍未取得在京购房资格，其要求陈某辉配合其办理案涉房屋所有权转移登记的请求依据不足，法院不予支持。

案涉房屋系陈某辉与吴女士夫妻关系存续期间因购买而取得，该房屋依法应认定为陈某辉与吴女士夫妻共同财产。故吴女士的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。陈某杰对房屋出资、装修投入等损失问题可与陈某辉、吴女士协商或另行诉讼解决。

另外，需注明北京地区借名购买经济适用房，法院一般认为在2008年4月11号之前发生的为有效，之后发生的法院不予认可，有此类纠纷的可以此时间节点作为判断依据，同时，本案中原告虽然对借名买房情形不熟悉导致败诉，但其仍可以通过要求分割房屋增值的方式另行诉讼维护权益，对于借名购买经济适用房之后，房屋大幅度增值的部分应该如何分割，因本案未涉及不再赘述。在我其他同类案件中有详细评述，如有疑问，也可直接来电咨询。