运营商跑路，商铺的租金该找谁要？—北京怀向阳律师

现在大家的生活条件好了，朋友们手里不免有点闲钱，买理财产品又觉得风险高收益低，买股票和基金，又觉得自己金融知识不足，不具备抗击风险的能力，于是想来想去，有一部分朋友选择了购买铺面来投资。以前经常听人说“一铺养三代”，那么在购买商铺的过程中有风险吗？现在买铺面投资合适吗？

今天找到我们寻求帮助的王先生，就是因为自家购买了商铺，但是迟迟没有拿到房产证。如今老运营商跑路，新运营商拒绝支付铺面租金，这样的遭遇可是愁坏了王先生一家人。

2016年，王先生与爱人注意到，河北香河市中心准备新建一个商场，王先生经过多方考察确定该商场的规模比较大，交通便利又处于香河市中心的黄金地段，于是夫妻二人都觉得商场未来的发展前景一定不错，便决定购买其中一个商铺作为投资。

据王先生称，当时购买了商铺后办理了网签合同，但是没有房本和发票。因为当时房价比较高，业主们便和商场的运营商签署了一个8%的返租协议，即用三年的租金抵还未交付的房款。

除了用3年的租金抵扣房款之外，王先生说，这份返租协议还规定，业主在购买商铺后不得自行经营，3年后按照业主所购房款金额年化收益率8%作为利息，按月支付业主租金。

但是，众多业主还没等到返租，商场运营商负责人竟然跑路了！随后，老的运营商宣布，因为负责人跑路的情况，所以决定将商场整体转租给一个新的运营商来继续经营。新的运营商便以跟老运营商10个月的免租期为由，拒不支付业主租金。直到今年的9月份，新运营商迫于各方压力，出台了一个仅按购房款年化收益2.5%的租赁协议，如果业主觉得这个协议不合理不签的话，新运营商就不同意支付租金。

商场从2016年开业至今，王先生经过多方打听获知，商场的租金收益在20个点左右，但新运营商却只愿意支付给业主2.5%的收益，并且至今这套商铺都没有拿到房产证。

律师支招

律师表示，依据王先生提供的《商品房买卖合同》中第15条相应规定，要在60日内由开发商提交手续，为业主办理相应的产权登记。王先生的案件中，据了解的情况获知该商铺在购买的时候是没有缴纳契税和公共维修基金的，依据目前的情况来看，一定是开发商的责任，业主可以选择退房同时可以要求追究开发商的违约责任，这是买卖合同关系的状况。

那么从王先生提供的租赁合同来看，原本王先生的买卖关系是一个变相的包租的买卖合同关系。 其实在商品房销售管理办法上是明令禁止采用这种方式进行销售的，但是整个案件并不涉及到刑事犯罪，也不会必然导致买卖合同或租赁合同无效。

在租赁合同中，虽然约定了第一个运营商是具有转租的权利，但是实际上第一个运营商在运营的过程中已经构成根本违约，因为在租赁合同中对于每年的租金有明确的约定，而第一个运营商已经拖欠了租金，那么在拖欠租金的情况下转租他人，又收不到相应的租金，导致业主的合同目的无法实现，是可以解除合同的。同时租赁合同中还有特殊的一条，就是在第五条中规定，到期之后如果不能获得相应收益的话，可以要求运营商回购商铺，这也是一个解决方案。因为合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，既然承诺了不能达到预期的情况下要回购商铺，那么作为王先生来说，是可以选择让开发商回购自己的商铺。如果开发商之后可以给王先生办理房产证，那王先生可以要求开发商支付违约金，敦促尽快办理房产证，同时解除与运营商的租赁合同，收回经营权也是合理合法的。