房产合同律师——购房后延期还贷但之后补上原房主将房屋再次出售是否承担违约责任

原告诉称

吴某杰向一审法院起诉请求：

1．解除吴某杰与梁某清签订的《房屋转让合同》；

2．梁某清、秦某超按照北京市西城区一号房屋价格2650000元及利息对吴某杰进行赔偿；

3．本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费由梁某清、秦某超承担。

吴某杰上诉请求：1.维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为由梁某清、秦某超按照北京市西城区一号房屋价款及利息对吴某杰进行赔偿；2.由梁某清、秦某超承担一、二审全部诉讼费用。

事实和理由：1.合同解除完全由梁某清、秦某超的行为导致，应当由梁某清、秦某超承担全部责任；2.一审判决认为“由于吴某杰在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同解除亦负有一定责任”存在认定因果关系错误。吴某杰逾期还贷行为与梁某清、秦某超“一房二卖”的行为毫无关系，逾期还贷行为早已消失，不可能造成合同解除的后果。

吴某杰虽被羁押，但并未影响《房屋转让合同》的履行，对合同解除没有责任。房屋被“一房二卖”时，吴某杰不存在任何违约行为，不应对合同解除负有任何责任；3.梁某清、秦某超应当赔偿全部房屋价款及利息损失并且承担全部诉讼费用。

被告辩称

梁某清辩称：不同意吴某杰的上诉请求。梁某清不存在吴某杰所称采用不正当手段“一房二卖”。涉案房屋买卖合同的协议解除是与吴某杰之子吴某鑫协商的结果，一审时吴某杰提供了大量的证据证明该房屋一直由其子吴某鑫负责打理。

梁某清上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为驳回吴某杰的其他诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.吴某杰存在严重违反合同约定的行为，系合同解除的主要过错方；2.一审判决认定梁某清与吴某杰在合同中未约定合同解除权从而认定梁某清无权解除合同系适用法律错误；3.一审判决对梁某清因解除合同应承担的责任酌定过高。

吴某杰辩称：不同意梁某清的上诉请求。涉案房屋买卖合同解除是因为梁某清一房二卖，吴某杰及时足额履行了偿还房屋贷款和其他合同义务，没有违约行为。虽然吴某杰存在逾期偿还房屋贷款的行为，但这个逾期行为早已消失，且双方表明了继续履行合同的意向，吴某杰也及时缴纳了贷款和罚息。

秦某超未到庭参加诉讼。

法院查明

2003年7月12日，梁某清与北京F公司签订《商品房买卖合同》，约定：梁某清购买北京市宣武区（现西城区）一号房屋，总金额213680元。梁某清采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为43680元，贷款170000元。

2004年7月22日，吴某杰（甲方）与梁某清（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：经双方友好磋商就吴某杰购买梁某清上述房屋事宜双方达成协议：

一、从合同签订之日起，吴某杰需向梁某清交纳定金壹万元整，梁某清即把房屋钥匙交给吴某杰，房屋即可由吴某杰居住。

二、房屋转让金额为伍万贰仟元人民币（52000元），待双方到公证处公证好吴某杰即把叁万捌仟元交给梁某清，剩余肆仟元待中行有转按揭业务后，双方办理完变更手续后吴某杰即把4000元交给梁某清。……。此合同壹式俩份，经双方签字后即生法律效力。

《房屋转让合同》签订后，吴某杰共计向梁某清支付购房款48000元，剩余4000元尚未支付。梁某清将诉争房屋及房屋相关材料交付给了吴某杰。

2004年8月12日，吴某杰出具《声明书》，声明：自2004年7月1日起因房屋产生的物业费、供暖费、银行按揭贷款本息及房屋产生的一切费用均由本人承担。该《声明书》在北京市海淀第二公证处进行了公证。

自2004年8月20日起至2016年9月20日止，诉争房屋的贷款实际由吴某杰偿还，吴某杰将款项存入梁某清名下的还款账户，再由银行扣款。2004年自2011年期间，吴某杰存在多笔逾期还款的情况，尤其是2006年9月20日至2007年9月20日期间的贷款，存在较长时间逾期的情形。2012年1月至2016年9月期间，2013年11月、12月两笔贷款存在短时间逾期，其余均为正常还款。

根据贷款还款明细清单记载，2004年8月20日至2016年9月20日期间，吴某杰共计偿还贷款金额为170710.08元。2016年10月11日，梁某清偿还贷款本息80528.85元，结清了银行贷款。

吴某杰提交了其子吴某鑫的银行账户明细，证明梁某清结清银行贷款后，其继续向梁某清账户支付房贷至2017年2月。该银行账户明细显示：2016年10月16日、11月15日、12月17日、2007年1月20日、2月20日，吴某鑫账户分别向梁某清账户转入1205.1元、1119.19元、1200元、1200元、1175.24元。梁某清主张其于2016年10月11日已将贷款存折注销，吴某杰转入的钱也应该退回了。

2011年5月，梁某清取得了诉争房屋的所有权证书。

2016年10月16日，梁某清与案外人郑某康经中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，梁某清将诉争房屋以总计2650000元的价格出售给郑某康。

2016年10月20日，梁某清与秦某超登记结婚。2016年10月24日，梁某清将诉争房屋以夫妻更名的方式登记至秦某超名下。2016年10月27日，梁某清与秦某超办理了离婚手续。

2016年11月10日，秦某超与郑某康就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。2016年11月16日，诉争房屋转移登记至郑某康名下。

2017年4月13日，法院受理吴某杰与梁某清房屋买卖合同纠纷一案，吴某杰要求梁某清继续履行合同并办理房屋过户手续。2017年7月17日，吴某杰向法院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。

2018年8月1日，法院受理吴某杰与梁某清、秦某超房屋买卖合同纠纷一案，吴某杰要求继续履行合同并交付房屋，之后吴某杰将诉讼请求变更为要求解除合同并赔偿损失，2018年11月1日，法院组织双方谈话时，梁某清得知了吴某杰变更后的诉讼请求。梁某清就管辖问题提出了异议，当日，吴某杰向法院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。

审理中，吴某杰主张梁某清将房屋出售给他人导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，梁某清构成根本违约，应当赔偿由此给其造成的损失。梁某清则主张2011年诉争房屋产权证下发后其多次通知吴某杰办理房屋过户手续，但一直联系不上，2012年其办理贷款时发现上了征信黑名单，查询后发现吴某杰存在多次逾期还贷情况，其便通知吴某杰解除合同，但也联系不上。

2016年吴某杰的儿子与其弟弟取得联系，其才得知吴某杰名下有两套房屋无法办理过户，且吴某杰因犯罪被羁押的情况，吴某杰的儿子与其弟弟协商后达成一致，合同解除，房屋由其弟弟出售，吴某杰儿子也将房屋钥匙交给了其弟弟。

吴某杰对上述证据的真实性不予认可，并主张其并未授权其儿子与梁某清协商诉争房屋出售事宜。

吴某杰认可其自2009年因刑事犯罪被羁押，2020年释放，也认可2004年至今其名下在北京市有两套房屋，但吴某杰主张梁某清从未通知过其办理房屋过户手续，其一直将房屋对外出租，房屋内有人居住，不存在房屋没人无法联系到其的情况。为此，吴某杰提交了物业委托代理协议、房屋出租委托代理合同等予以证明。梁某清对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。

法院认为。吴某杰与梁某清签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。梁某清在未解除与吴某杰之间的合同，且未经吴某杰同意的情况下，将诉争房屋另行出售给他人，导致双方签订的《房屋转让合同》无法继续履行，吴某杰的合同目的无法实现，梁某清构成根本违约，吴某杰有权要求解除合同。

2018年11月1日，通过诉讼的方式，梁某清收到了吴某杰要求解除合同的通知，法院确认双方的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除。

关于梁某清的抗辩理由，法院分析如下：第一、虽然吴某杰在合同履行过程中存在逾期偿还贷款的情况，合同履行过程中存在一定瑕疵，但此后吴某杰偿还了贷款和罚息，且吴某杰逾期偿还贷款较为严重的情形是发生在2006-2007年，自2012年起吴某杰基本是按时偿还银行贷款，正常履行合同，梁某清并未提供证据证明吴某杰此前逾期还款行为给其造成了损失，合同也未约定在此情况下梁某清具有合同解除权，故梁某清无权以此为由要求解除合同；

第二、双方的合同签订于北京市限购政策施行之前，吴某杰名下具有两套房屋并非一定会导致双方的合同无法继续履行；第三、吴某杰虽然因为刑事犯罪被羁押，但仍然继续偿还贷款，正常履行合同；第四、梁某清主张是在与吴某杰之子协商一致的情况下将房屋出售，但未能提供证据，且吴某杰之子也并未获得吴某杰的授权。

综上，综上，吴某杰在合同履行过程中虽然存在一定瑕疵，但并不存在根本违约行为，梁某清并未取得合同解除权，也未按照法律规定的程序合法行使合同解除权，梁某清的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。

梁某清违约导致合同解除，应当赔偿由此给吴某杰造成的损失，同时，由于吴某杰在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同的解除亦负有一定责任。关于赔偿数额，法院以梁某清出售房屋的价格为基础，综合考虑合同履行情况、双方过错程度，根据诚实信用和公平合理的原则，酌情确定梁某清赔偿吴某杰损失2000000元。对吴某杰要求梁某清赔偿损失诉讼请求的合理部分，法院予以支持。吴某杰要求秦某超赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

本院二审期间，梁某清提交梁某清之弟梁某霖与吴某杰之子吴某鑫对话视听资料，拟证明梁某清曾与吴某杰之子吴某鑫协商一致解除涉案房屋买卖合同并将涉案房屋出售，所得购房款一人一半；对此，吴某杰的质证意见为：不认可上述证据属于新证据，不认可上述证明目的。吴某杰未授权吴某鑫解除涉案房屋买卖合同。

裁判结果

一、吴某杰与梁某清签订的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除；二、本判决生效之日起七日内，梁某清赔偿吴某杰损失2000000元；三、驳回吴某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为：1.吴某杰是否因梁某清存在根本违约而享有合同解除权；2.如梁某清存在根本违约，法院判决确定的损失赔偿金额是否适当。

关于争议焦点一。依法成立的合同，受法律保护。吴某杰与梁某清签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。现梁某清已将涉案房屋另售他人，导致双方房屋买卖合同无法继续履行，吴某杰无法实现合同目的，故梁某清构成根本违约，吴某杰依法享有合同解除权。诉讼中，梁某清辩称涉案房屋买卖合同已协商解除，法院对此分析如下：

第一，根据梁某清提供的视听资料显示，梁某清之弟与吴某杰之子就涉案房屋的出售事宜虽有协商，但并无充分证据证明双方曾就此达成一致。第二，根据生活经验，房屋买卖合同的解除涉及日常生活中重大财产利益的处分。房屋买卖合同的订立、变更、解除一般极为审慎，通常采用书面形式。本案中，梁某清主张与吴某杰之子口头协商解除房屋买卖合同并就房屋另行出售达成一致，与日常生活经验不符，真实性存疑。

第三，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。即便梁某清与吴某杰之子就涉案房屋买卖合同的解除及另行出售涉案房屋达成一致，但梁某清并未提供充分证据证明吴某杰之子已获授权。诉讼中，吴某杰对此亦明确不予认可。因此，即便存在上述合意，也无法约束吴某杰。

综上，梁某清关于涉案房屋买卖合同已协商解除的抗辩意见依据不足，法院不予采信。

关于争议焦点二。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

本案中，梁某清因根本违约导致合同解除，应当赔偿由此给吴某杰造成的损失。同时，吴某杰迟延偿还贷款亦存在违约，故也应承担相应的责任。本案中，判决以梁某清出售房屋的价格为基础，综合考量合同履行情况、双方过错、根据诚实信用和公平合理原则酌情确定梁某清赔偿吴某杰损失2000000元，并无不当。