妻子擅自低价将共有房屋卖出，丈夫如何维护自己的权利？

妻子擅自低价将共有房屋卖出，丈夫如何维护自己的权利？

                            本文作者：杨荣艳 律师                 

【案例简介】

李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋，最近他们为了购置新房决定将旧房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为230万元，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看了这套房子觉得非常满意，但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意以180万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，为此刘先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他得知房价为180万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生，告知刘先生这是他们夫妻的共同财产，李女士一个人无权处分，要求解除合同，但刘先生认为李女士有权签订合同，且已经交付了定金，坚决要求履行这份合同。

双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》

【裁判结果】

 法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先生定金20万元及其利息。

【实务中存在如下几种共有形式】

1、家庭共有：夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。家庭共有财产，属千家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。

3、尚未分割遗产形式的共同共有： 共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人） 对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。

在购买房产时，一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。为规避最终认定为共有房产而产生

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【律师评析】

“共同共有”是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在相互之间有身份关系的人之间，较为典型的是基于夫妻关系的夫妻共同财产关系，因原始取得而形成的家庭成员之间的共有，以及因继承而形成的继承人之间的共同共有等。《中华人民共和国民法典》第一千零六十条之规定，系《民法典》新增加的条文，是我国民法典重要的一项新制度，引进了日常家事代理权概念，这在此前中国的法律是没有明确规定的。日常家事代理是夫妻基于配偶身份依法产生的相互代理，比如，维持家庭日常生活的必要开支；子女抚养、教育以及医疗保险费用；家庭成员所需的医疗费用；其他日常家庭生活所需费用（如老人赡养、对亲友的馈赠等），夫妻一方在日常家事范围内与第三人发生法律行为时，不必明示其代理权，可直接以自己名义、双方名义或以对方名义为之，夫妻一方实施此类行为的后果，由夫妻双方共同承担，由此产生的债务是夫妻共同债务，由夫妻双方承担连带清偿责任，另一方不能以未授权、不知道为由予以否认。

当然，日常家事代理权的确立，方便了家庭生活的同时，也需要有所限制，比如，一方出于某种不合理目的（甚至违反公序良俗）给第三者花钱或者为转移夫妻共同财产恶意向近亲属大额转账等侵犯另一方夫妻共同财产权的行为，破坏到夫妻关系平衡，超出了夫妻之间日常家事代理权的范围，另一方也享有抗辩的权利，这在一定程度上合理的保障和维护了配偶另一方的知情权和财产权利。

对于超出家事代理权，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有财产的，其效力与否，要看该处分行为事后是否获得其他共同共有人的追认，获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效，没有取得追认而擅自处分共有房产的，合同效力待定：需要区分因合同取得财产一方是否善意取得。

【法律规定】

★《中华人民共和国民法典》 第一千零六十条 夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。

夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。