上海房产交易新政与合同解除、违约赔偿问题

2021年1月21房产新政（《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》）

买卖双方草签合同后，新政出台，导致满2未满5的房产交易产生增值税，或者买方因三年内曾离婚，家庭曾有房，导致买家失去购房资格或导致首付比例提高的，此时新政大约可视为情势变更（订立合同后，合同的基础条件发生了非商业风险性质的重大变化，继续履行对一方显著不公，受不利影响人与对方协商不成，可以提出解除或变更合同），如果买卖双方不能变更合同相应条款，如延期过户、税费承担方式变更，一方提出解除合同，法庭一般会判决支持解除合同，定金或购房款予以返还，不支持一方提出的违约赔偿。就上海市房产新政，通过本人代理案件的实际情况和判例判断，上海市高院内部可能有意见下达各法院，以上述裁判思路处理类似案件。

需要指出的是，如果是拖延履行交易，导致新政出现则不免除过错方的违约赔偿责任。需要注意的是，买家在诉讼中或在协商中主张返还定金或购房款时，可以同时提出返还该定金或购房款对应的利息损失，该损失在诉讼中法庭一般会支持。

另外，在新政出台后，一方不能以不清楚新政内容为由，以新政带来交易障碍为由主张解除合同不承担违约责任，购房属于购买重大生活资料的民事活动，买卖双方积极了解当下限购和房产交易税费政策是契约社会理性人的正常做法。

法律依据：

民法典第五百三十三条

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

民法典第五百九十条

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

相关判例：

（2021）沪0115民初37020号；（2021）沪0115民初35727号；（2021）沪0115民初27689号；（2021）沪01民终15168号；（2021）沪01民终15628号