民法典新规定居住权，打破了哪些常规？

民法典的出台，可谓一石激起千层浪，不仅在于其在中国立法历史上具有重大的意义，更在于其根据社会生活中的新变化做出了一些全新的规定，居住权就是一个典型的例子。

民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立双方应该是房屋的所有权人与居住权人。居住权经过登记，即具有对世效力。下面笔者结合房屋的各种处分来分析一下居住权的影响。

一、买二手房，你得关注居住权

之前在个人公众号平台上写了一篇关于购买二手房注意事项的文章，有朋友回复雷区太多了，防不胜防。以后购买二手房，不仅得关注房屋的所有权是否有瑕疵，是否有查封、抵押，是否有长期租赁合同，是否有户口、学区，还得多一项关注点：是否有设立居住权。这是一个不容忽视的关注点，一旦房屋上设立了经过登记的居住权，就意味着房屋可以购买，可以过户，但是不能居住使用，必须等原有的居住权消灭。对于大多数买房人而言，买房是为了自住，就算为了投资，有居住权不能出租，出售价值也大打折扣。

二、抵押，你得关注居住权

现实生活中，用房产抵押贷款的比比皆是。但是以后无论是银行还是贷款公司在办理房屋抵押贷款时，都需要审查是否设立了居住权。因为带居住权的房屋变现难度增加，而且价值大打折扣。关于抵押权与居住权的效力问题，受设立的先后时间影响。如果抵押权先于居住权设立，则抵押权优先于居住权，理论上在抵押物执行过程中可以先涤除居住权；如果居住权先于抵押权设立，则居住权优先于抵押权效力，抵押物处置只能带居住权处置。

三、租房，你得关注居住权

初略一看，租房好像与居住权没关系，但是不怕一万，就怕万一。如果挂牌出租的房屋上设立了居住权，有可能承租人刚搬进房子，又会因为出租人与居住权人之间的居住权纠纷而需要搬出来，不仅影响承租人的正常生活，而且可能牵涉到一系列违约、租金等纠纷之中去。所以租房之前，也应该先确认房屋上没有类似的雷区。

说了这些，是不是感觉生活充满了雷区和恶意？那倒也不必，这种情况虽然可能发生，但是其概率还是比较小的，但是在风险无处不在的现代生活中，慎之又慎，总不为过。居住权的诞生有其现实背景，也有其实践意义。比如说老人把房子过户给子女，只要在过户之前老人在房产上设立一个经过登记的终身居住权。子女就无权把老人赶出去，也不能出租，这就保障了老人的居住权益。随着进一步老龄化，居住权为以房养老做了法律上的铺垫。既可以把房屋设立终身居住权之后出售，获得现金养老，又能保障终身住有所居；也可以跟相关养老机构签订协议，设立终身居住权，由养老机构负责养老，一旦老人过世，房屋所有权归养老机构所有。只要老人设立了居住权，那么在房屋中居住的权利，就会受到法律的保护。