买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

案情简介：

2010年，法院依开发公司申请，查封了房产公司名下房产。倪某以其1995年购买并已付全款、实际占有为由提出执行异议，同时举证证明房屋至今未办理过户登记手续是房产公司错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成。

法院认为：

①依《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋所有权。本案中，倪某与房产公司签订了商品房预售契约，已支付购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依买卖合同仅享有请求房产公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故倪某要求确认诉争房屋归其所有的诉请，于法无据，不予支持。

②依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋预售契约签订于1995年，而《物权法》颁布、施行于2007年，虽在此之前我国也有关于房屋产权登记的法律法规，但当时公民的产权登记意识比较淡薄，简单依《物权法》关于房屋产权登记的标准衡量当事人在该法施行前是否积极行使权利不符合客观实际，故在判断倪某对于未办理房屋过户登记是否存在过错时应采取尊重历史、实事求是态度。房产公司于1997年12月因自身原因错误将诉争房屋抵押给银行，其后虽申请房屋登记机关予以纠正，但各种原因客观上导致该房屋直至2009年才办理了抵押权注销登记，相应土地部分更是迟至2009年年底才办理注销登记，依房屋登记相关规定，在抵押权存续期间房屋是不能办理过户登记手续的，房产公司亦未将上述抵押情况告知倪某，故在此期间房屋未办理过户登记手续责任在房产公司，不在倪某。

另外，双方就房屋调换事宜一直存在争议亦是导致房屋未能办理过户原因之一，本案中双方于2006年签订补充协议，房产公司向倪某支付补偿金，双方就此产生的争议才最终解决，房屋在此期间未能办理过户登记手续责任亦不应简单归咎于倪某。倪某提交授权委托书等证据，证明其向房产公司主张权利，房产公司亦予以认可，并称是由于自身工作人员变动等原因一直未给倪某办理房屋过户登记手续。故倪某与房产公司签订了商品房预售契约及补充协议，在房屋管理部门办理了预售预购登记手续，已支付了全部购房款，并以产权人名义将房屋委托出租获取收益已达十几年之久，房屋至今未办理过户登记手续是房产公司将诉争房屋错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成的，是倪某作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由倪某承担，故判决停止对案涉房屋执行。

实务要点：

买受人于法院查封被执行人名下房产前支付了全部购房款并实际占有房屋的，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院不得查封。