房屋虚假买卖合同的效力

民法总则虚假房屋买卖合同效力如何

1、二手房买卖中的“阴阳价款”

二手房买卖中，当事人为避税，往往在正式备案的房地产买卖合同中做低房价，即为“阳合同”;同时另行签订协议对房屋真实交易价格进行约定，并以装修补偿款的名义支付真实交易价格与备案合同价格的差价，此称为“阴合同”。阴阳合同中，双方在备案合同中约定的房屋价款即为通谋的虚伪表示而无效，但不影响买卖合同整体的效力，双方应以在阴合同中约定的价款为准履行。

2、套取银行贷款的房屋买卖合同

此类纠纷中，房屋出卖人与购买人均无买卖房屋的真实意思表示，其内心的效果意思是通过房屋买卖的形式套取信贷机构的贷款，而非取得房屋所有权或获取购房款，故双方的行为因通谋的虚伪意思表示而使房屋买卖合同无效。需注意的是，审理该类纠纷时，应充分保护银行等信贷机构的利益，程序上通知其参加诉讼，实体上确定涤除抵押权及偿还贷款的义务主体，再判令恢复原状。

3、名为合作房地产开发，实为房屋买卖合同

此类纠纷的处理，主要可参见《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条至第27条。《民法总则》的规定对此类纠纷的处理更增添了法律依据。具体对应本条，当事人之间合作开发房地产合同是虚伪意思表示，隐藏行为则根据双方的实际行为可认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同。