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未婚房产根据产权分割

未婚房产根据产权分割

夫妻间的共同财产关系以婚姻关系的存在为基础,婚姻关系解除时,要对共同财产进行分割。新婚姻法第39条规定了离婚财产分割的原则,即:"离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。"在农村,"夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。"

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房产权利人的记载与产权分割的关系



  (一)离婚案件中不能直接处理涉及案外人的房产

比如,有自己子女的名字,或有父母的名字。对此种情况,法院一般不会将第三人追加进来,而是:(1)根据当事人的申请,对房屋部分不予审理,告知当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将此案中止审理,告知当事人另行提起析产之诉,后根据另案的判决结果,分析夫妻权益部分。

最高人民法院在相关问答中已经强调,对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。离婚诉讼涉及家庭共有房屋的分割,在法院中止离婚诉讼后,离婚诉讼的夫妻及家庭成员均不提起诉讼对房屋进行确权和分割,法院可向当事人释明不起诉对房屋进行确权分割的法律后果,征询其对家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意见。如果当事人同意在该案中不主张人民法院对该房屋进行继续分割的,则案件恢复审理;如当事人坚持分割,则法院可限定其向法院提起诉讼的期限,逾期则告知当事人另案处理,离婚诉讼恢复。


  (二)物权登记意义的司法实践

根据目前的审判实践,只要在房屋产权证上记载有产权份额,离婚析产时就应当被分配到房产权益相应的份额,除非房产权利记载人另有约定。

1、产权证是房屋权利归属的法定依据。除非另有协议,法院在认定房屋权利人时,非常强调应当以房产证记载的权利人为准。

2、即使某一共同共有的权利人,在购买房屋时没有出资,但由于其名字记载于产权证之上,因此,其他共有人也不能以该共有人在购房时没有出资为由,在共有关系终止时,剥夺其房产分割的权利。比如,某男女在婚后夫妻出资购房时,在房产证上加有某男之父的名字,即使某男之父一分钱也没有出,但因为其为产权证记载的权利人,因此,在析产时,某男之父仍有分割到该房1/3左右房产份额的权利。

3、即使某一共同共有的权利人,在购买房屋出资时,表示其出资已赠与另一共有人,但由于该共有人的名字仍登记在房产证中,因此,该共有人仍然对房有份。比如,某男女在婚后出资购房时,某男之父也参与出资,即使某男之父表示其出资部分是赠与某男与某女,但若某男与某女仍同意将某男之父的名字记载于房地产权证上,就应视为某男之父仍为房屋产权人之一,即区分债权与物权,若分家析产时,某男之父仍有产权份额。

4、共同共有的产权人在共有关系终结进行析产时,若无其他约定,一般会按等分原则处理,兼顾财产来源。

五、婚前房产出售后再购房在离婚时的处理

结婚后,一方如何处置婚前购房,是非常应该引起重视的。作为律师,应给予当事人以下建议:

1、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票

婚前购房的合同以及发票,是证明房产归己所有的有效证据,必须慎重保存。

2、若将婚前房产婚后出售,最好将共同还贷部分留存

婚前房产出售后变成现金,该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留,以便在发生争议时作为共同财产处理,或在双方一致认可后进行花销,而对于个人财产部分可单独自由处置。

3、售房款资金规范管理

售房后,不论是定金,还是首付款和其他笔付款,应尽量由下家打人一个账户内,尽量避免一行多户头或多行多账户操作,造成资金来源和去向说不清、举证不能的境况。每次存、取款,保存好资金存取款凭条。

4、买卖交易尽量转账,一般不要采用提现交易

转账的支付方式,资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出,产生纠纷时容易查清。但若是现金交易,资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清,容易产生争议。

5、产权登记在自己一人名下

若用婚前房产婚后比售的钱款再购房,产权登记在夫妻双方名下,即使购房款为夫妻一方个人财产,但因写在双方名下,故房屋产权归夫妻双方共同共有,离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下,另一方便不能自然拥有房产权利。

6、贷款尽量以一人名义

即使购房时用的全部是一方的资金,购房合同也是登记在一方名下,既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字,便可推断意味着认可自己出资所购的房产为共同共有,造成纠纷时对自己不利,所以尽量以一人名义贷款,若能不贷款最好。

当然,若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳。

六、离婚后原共有房屋如何出售

离婚后,将原共有房屋进行出售在社会生活中也是较为常见的。一般情况下,可能会遇有以下几种情况:

第一种:原共有财产的房产在夫妻一方名下,且根据离婚协议,在得房一方名下,离婚后房屋如何出售?

比如,一对夫妻离婚之前,房产登记在男方名下,且银行贷款男方是主贷人,离婚后,根据离婚协议房产归男方所有。现男方欲卖房,只需要利用下家的首付款将银行贷款还清,再与下家办理产权过户手续即可,不需要女方的配合。

第二种:原共同财产的房产在夫妻一方名下,但根据离婚协议,产权登记记载的一方不再享有房产权利,房产归属没有记载为产权登记一方,如何处理?

比如,一对夫妻离婚之前,房产登记在男方名下,且银行贷款男方是主贷人,离婚后,根据离婚协议房产归女方所有。若女方卖房,首先须办理产权证的变更登记手续。即房产由男方名下转为女方名下。在这个过程中,银行抵押合同变更是最为重要的,因为银行若不同意变更主贷人,产权变更登记为女方就会存在困难。当然,还有一种操作,就是整个卖房过程由男方操作,即以男方名义售房,在此操作过程中,需要有一个专门对此的双方协议,特别是要注意应指定下家放款直接到女方指定的账户问题。

第三种:原共同财产的房产在夫妻双方名下,银行贷款在男方名下。根据离婚协议,房产归男方所有,现男方欲卖房如何处理?

在这种情况下,若将房产登记变更为男方名下,再售房显然手续较为烦琐。因此,只需女方配合男方进行售房即可。因此,只要男方和女方达成一个协议,约定女方只是配合信房,售房过程中的一切税费以及据此产生的权利义务均由男方承担即可。另外,在协议中,男女双方也可以约定由男方在收到下家售房款的一定期限内,将男方依离婚协议应付给女方的补偿款一次付清。

七、夫妻购房父母出资离婚时的处理

(一)购房出资,不等于拥有产权

有些父母认为,自己在购买房产过程中出了资,就对购买的房屋拥有所有权。但事实上,根据我国法律规定,只有出现在房产证上的权利人才能被看做房产所有人。对内而言,只有在有各方共同签字的书面产权约定时,父母出资才能作为享有产权份额的凭证。

我国《婚姻法》及最高人民法院《婚姻法司法解释(二)》规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。对于四方签订的出资协议,若父母希望明确他们对房屋拥有所有权,应当在协议中写明四方按出资比例按份共有房产,承担相应的占有、使用、收益、处分的权利和义务。共有关系的产生,只有基于法律规定或合同约定两种方式。前者主要是夫妻财产共同共有,后者就必须有明确的约定了。


  (二)产权证上最好登记名字

根据我国《民法通则》和相关法律规定,不动产物权的取得和变动采取公示主义,并以登记作为不动产物权的公示方法。房屋作为一种不动产,所有权自然也应以登记的内容为准,即只有在产权证上登记的权利人才是该房屋的所有权人。如果父母出资帮助购房,最好能在产权证上写上自己的名字,或者父母与子女及其配偶签订一份借款协议,并保存好银行汇款等相关凭证,那样对日后维护自己的合法权益会比较有利。


  (三)不打借条难以成立借款关系

还有一些父毋在出资的时候,直接将现金交给了儿女,基于亲情,一般不会让自己的儿女出具借条。在小夫妻俩感情好时,一切都不是问题,但如果两人闹离婚,问题就来了。借钱的时候,不打借条,又是给付的现金,如果今后发生了纠纷,将很难保障债权人的权利。同时,为了保险起见,在出具借条时,应当注明款项的用途,或者要求自己子女及他们的配偶在借条上签名,只有这样,才能万无一失地由小夫妻两人共同成为借款的偿付义务人。面子事小,损失事大。


  (四)赠与钱款时明确指向一方

我国《婚姻法》明确规定,夫妻婚后,遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为一方的个人财产。为了保护自己的财产在交给孩子使用后不会发生价值贬损,建议赠与给孩子时,明确指比该赠与是给孩子个人的。

结婚后,父母完全出资并将产权证登记在自己子女的名下,在实践中,法院会认为这样的情况是向自己子女的单方赠与,出于维护家庭和睦的角度考虑,这种情况不会有书面的协议,但并不会妨碍实际出资时父母真实的意思表示。一般来说,如果产权证登记在夫妻双方名下,往往就会推定为对双方的赠与。

以上的资料希望能够帮到大家,针对离婚房产评估双方不认可怎么办的问题上,小编已经给大家介绍的很清楚了,大家如果对离婚房产和财产评估的还不满意,可以去法院重新申请评估,如果自己的现状比较复杂,可以咨询律师来协助解决。