地下车库土地使用权的法律规定是什么？

现代社会，人们的生活越来越好，不仅每个家庭都拥有一套住房，很多家庭也购买了车辆，在现实生活中，很多小区里都带有地下车库，很多人比较好奇地下车库的使用权的归属问题，比如关于地下车库土地使用权买卖的法律规定是什么？接下来小编将为大家详细的介绍一下地下车库土地使用权的法律规定这个问题。

一、人防车库由开发商投资建设，在小区商品房出售给业主前，属于开发商所有

小区配建公共人防工程是我国人防法的强制性规定，开发商开发建设小区必须配建人防工程，这个是没有任何异议的。

房地产商开发建设小区时，必须同时投资建设人防工程，而人防工程建设在小区住宅楼地下，防空法也没有禁止性规定，是合法的，如果不这么建，就必须在小区住宅附近另外单独辟建配套的人防工程，以满足战时国家人防需求这个国家利益，这个也没有任何异议。

但是战争状态是一种特殊状态，在（和）平时，人防工程是闲置不用的。而随着家用轿车的普及，小区房地产开发商为未来业主配建停车场所是市场需求导致的必然行业惯例，否则小区商品房就因为无法满足业主的现代出行需求便利而无法销售，同时，建车库也是《城市居住区规划设计规范》规定的强制配套公建，这个也是没有任何异议的。

考虑到投资成本的最小化和利润的最大化，作为运作资本的开发商，如果将小区地下室与人防工程结合起来是一件“一箭四雕”的事情：

1、满足了国家法律强制性需求；

2、和平时可以作为业主的停车场所满足业主的停车刚需；

3、不需要在地面上为业主另辟车库或车位，节约土地使用权的投入；

4、利用小区住宅的桩基础而不必另行单独打桩建梁柱修建车库，大大节约成本投入。这个也是资本追求利润最大化的必然，既然不违法，开发商这样做也是无可厚非的。

作为人防工程，开发商投资建设的小区地下车库，在小区商品房出售前，跟待售商品房是同一个性质——属于开发商投资建设和所有。尽管我国物权法52条规定，国防资产属于国家所有。地下车库也确实具有国防性质。但是，客观事实是人防工程由开发商投资建设的个人资产，要变成国有资产，也必须在依法办理征收手续之后。国有资产理应由国家使用税款建设，公民个人没有为国家国防建设无偿投资的义务，只有纳税的义务。比如税务局可以找我收税款，但是中石油、国家科工委不能找我要钱。而且在（和）平时，地下车库就是地下车库，不是人防工程。而国家的人防工程只是国家在战时特殊时期使用的，即便地下车库建成后在战时一定要无偿收归国家所有，那（和）平时期的所有权由法官自由裁量为投资建设者所有，即开发商具有对地下车库（和）平时的所有权也是符合法律精神和物权法基本原则的，因为这不是违章建筑，受物权法保护（这里暂且不要去理会和参照那些不具备民事法律效力的某一部门或城市的文件和规章是如何规定的，因为毕竟本案是民事案件在依法进行民事审判，法官毕竟要站到民法精神和原意的高度去审判而不是去做法律条款的工匠和搬运工，去随意适应和迎合那些带有部门保护特色的行政部门法规和规章、文件；真要到了战争时，敌机精确制导高空轰炸，本人可以保证，地下车库还管什么谁有车位谁没有车位，车子统统的没位，只有人位，先让人进去保命要紧）。

在这里，我们双方大可不必争论和纠缠开发商“房屋建筑安装工程费的单位成本”中是否“分摊”了桩基础和地下车库，因为，那都是开发商自己的事情，与业主没有任何关系，业主只因商品房买卖合同与开发商发生法律关系。分明所有的一切都是开发商在自己土地上投资建设，在在商品房发售前，开发商投资建设的所有的商品房以及其配套设施，都是属于开发商的，是开发商的物权，神神不可侵犯。

二、地下车库土地使用权属于业主

小区物业出售后的情况又如何呢？物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在这里，首先适用七十三条：地下车库首先不是属于城镇公共道路范畴，也不是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的领地。

其次适用七十四条第一款：本条有些歧义，本人理解，开发商建地下车库，不是首先满足业主需要，而是完全用来满足业主需要的，这个没有任何歧义和异议。问题在于，现在争论关键和焦点在于，是开发商有偿满足还是无偿满足业主对车库需求的问题，所以此款于本案没有任何意义。再次适用七十四条第二款：地下车库可以通过出售、附赠或者出租等方式约定，也就是在开发商和业主之间按照契约自由、意思自治、不受强制不受胁迫，以约定的方式达成一致来处分地下车库的所有权和使用权归属，这个就是本案的焦点，也是纠纷的原因——业主与开发商无法达成约定，所以业主起诉至法院，请法院裁判：地下车库所有权和使用权在（和）平时归谁所有。再再次，我们适用七十四条地三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里开发商确实是利用属于“其他场所”范畴的业主共有的商品房下面的地基地面而修建的车库。但是是在地下不是在地上，所以没有侵占业主的土地使用权。因为开发商建的车库上面浇筑有水泥地面，没有占用业主的其他场所。所以我们也不能因此认定地下车库属业主。

首先可以明确的是在小区房屋出售之前，车库的所有权是属于开发商的，但是在房屋出售给业主之后，地下车库的所有权并不能确定属于业主，但是使用权是属于业主的。如果大家对于这个问题还有什么不太清楚的，小编建议可以在当地找个律师进行咨询。