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一、房屋有抵押定金合同成立吗
房屋有抵押不影响定金合同成立，定金合同自定金实际支付时成立。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
二、商品房开发商不肯退还定金怎么办
首先，从当前的规定看，买受人交付定金后，跟商品房开发商就买卖合同主要条款不能达成一致，买受人不买房了，合同未订立的，开发商就要退还定金给买受人。
其次，商品房开发商不肯退还定金的，买受人可以去法院提起诉讼进行处理。
具体而言，去法院起诉时按照以下步骤进行：
1、先准备起诉状。
写明要求商品房开发商及时退还定金的诉求，同时要准备相应的证据。
具体而言，可以收集整理以下的证据材料：
(1)录音或录像。
即双方就商品房买卖合同的谈判情况，足以说明双方是因为买卖合同主要条款不能协商一致，不是因为买受人主观原因反悔买房。
(2)提供证人。
若是有其他人员一起参与谈判，那么可以邀请其作证。
(3)其他。
比如当初谈判时找了专业律师，十可以拿出《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票等。
2、去法院提交诉状。
具体而言，可以去商品房开发商住所地或者合同履行地人民法院起诉。
3、起诉被受理立案。
拿到立案受理书后，起诉人按其规定，等待开庭。
4、准时出庭应诉。
按规定，起诉人到了开庭时间，无正当理由拒绝出庭的，可能会被撤诉处理。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
所以房屋有抵押的，不影响定金合同成立，定金实际支付时合同就成立。
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