实务研究 全面分析上海法院公有住房征收补偿利益审查要点及观点

前言

本文系为了帮助更多的当事人、律师更好地了解、承办公有住房动迁利益补偿分割纠纷类案件，就目前上海地区司法实践中法院的通常做法及审理要点进行剖析，可根据相应的法院审查要点及通常观点相应地准备诉讼材料及诉讼策略。

一、上海法院关于公有住房的处理的基础原则

上海各法院基本会以上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（2004年）中明确的三个要件作为同住人的认定条件：在被征收居住房屋处有本市常住户口且已成年；已实际居住一年以上；本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。但对于前述的第二、三个条件的理解已不再能仅通过字面意思进行理解，实践中上海法院已对该部分进行了调整和细化，例如：“其他住房”仅限于福利性质。本文后续会进行详细列明和分析。

公有住房不同于产权房，其承租人并非产权人，而是同住人的代表。承租人在程序上作为同住人的代表，代为签约、领取补偿等手续。征收补偿利益由全体同住人共同享有，法院通常以在同住人内部分配作为基本原则，但更为侧重于保障征收前在房屋内实际居住的同住人的生活。

法院在判决分配征收补偿利益时往往会了解房屋来源及居住历史，并在分配时有所体现。特别注意，当全体同住人呈现关系是一个大家庭的不同分支时，法院通常会将各小家庭或同一分支人员可分得的利益总量纳入考虑范围。

二、法院程序审查时要点分析

（一）主体资格审查

户籍中的在册人员

法院在审查公有住房的征收补偿利益分割案件时，通常要求以全体成年户籍人员为案件当事人。除起诉时的原告（一人或多人）外，应将其他户籍在册人员全部列为被告。

当出现房屋内存在多个户口本时需全部摘录提交法院并在诉状中全部列为当事人。

非户籍人员一般无法被法院同意列为当事人，或接受其进行起诉，特殊情况除外。

部分由行政部门确定征收补偿利益的案件，行政机关若在相关法律文书中认定其为安置人口的，则法院会列其为当事人。

使用权房的出资人

从市场上购买的使用权房屋，虽然性质仍属于公有住房，但其不再表现为国家性质给予的福利房屋，而是当事人支付对价所获得的房屋实际使用价值，鉴此，法院基本上以出资人享有房屋征收补偿利益为原则。

法院通常以出资人（一人或多人）为原告，其余出资人以及承租人、户籍人为被告。

征收开始后过世的户籍人口

户籍人口以征收决定作出时登记在被征收公有房屋内的为准。户籍人口在征收决定作出后死亡的，法院通常会将其法定继承人列为当事人。

若户籍人口在征收决定作出前死亡的，征收利益中不存在其遗产，其继承人不能要求参与分配征收补偿利益。但若死亡的人是该房屋的承租人且无其他人员的户籍在册，那么房屋征收补偿利益将特别地作为该公房承租人的遗产由其法定继承人依法继承。

居住困难保障人口

被征收房屋户系被认定为居住困难户的，在其中的居住困难保障人口通常亦被法院列为当事人。同时，当未成年人或非户籍人口被认定为居住困难保障人口的，法院通常会作为例外情形，其可独立享有征收补偿利益，并将其作为案件的原告或被告。

征收实施单位是否应作为第三人参加诉讼

征收实施单位并非该类案件的必要共同诉讼当事人，但因目前征收实施单位对查明案件事实以及查封、冻结、发放征收补偿利益往往具备重要的辅助作用，一般法院会要求或者通知其作为第三人参加诉讼。

安置房建设单位是否应作为第三人参加诉讼

一般情况下，如果法院直接对登记在建设单位名下的安置房所有权归属进行判决，而不是判决依照动迁补偿进行申购的，由于该判决将处分建设单位名下的不动产，故而将会把安置房建设单位列为第三人参加诉讼。

（二）管辖审查

地域管辖

一般以被征收房屋所在地法院管辖。

管辖范围

以下纠纷内容不属于征收补偿利益分割纠纷，当事人提出的，法院一般在引导无果后将不予处理或者要求其另行起诉：对征收补偿协议的效力存在异议的；对承租人变更存在异议，要求重新指定承租人的。

征收补偿利益分割纠纷中的公房仅指国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，如直管公房、系统公房等。但单位分配住房时与职工有特别约定的，一般适用该约定。

公房承租人或者同住人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营的，房屋的实际使用人（次承租人）与承租人或同住人之间属于房屋租赁合同关系，不属于征收被安置人。

当存在家庭协议，且协议中存在非同住人的，法院通常需要严格审查判别该协议是否是各房屋征收补偿利益共有人对共有部分的内部分割还是其他支付义务，如果是基于对动迁补偿部分的处分，则属于征收利益分割纠纷案件，否则属于其他民事案由。

（三）标的审查

法院一般以遵循征收协议及结算单、行政机关作出的补偿相关法律文书作为基本依据。

法院的受理通常要求提供动迁单位已加盖单位公章的动迁协议及结算单，征收实施单位目前出具时间大致为承租人签字后的60天，可向法院申请诉前调查令调取。

除下列情形外，法院一般仅在一个案件中分割一份征收协议产生的利益：

1、被征收房屋既有居住部分亦有非居住用途部分，对于非居住用途部分单独签订了征收协议；

2、同一套房屋存在多个与征收实施单位签订的征收协议；

3、被征收房屋与其他房屋系增配关系，被同一动迁地块被同一动迁实施单位征收的。

当事人擅自使用征收款

征收补偿利益分割纠纷中法院基本不处理当事人未经其他共有人同意，擅自使用征收款购得的房屋或其他财物，不论该房屋或该物品价格波动如何，均不影响其基于共有关系应当承担的给付责任，即便当事人之间对于使用征收款购买房屋或其他财物存在合意，亦属于当事人之间存在的另一法律关系，不属于征收补偿利益分割问题，应另案起诉。

具备发放前提但尚未满足的补偿或奖励钱款

类似于户籍迁移奖等存在发放前提，但往往在征收补偿利益分割纠纷案件中尚未达成发放条件，这种情况下需待到未来发放条件具备后再另行主张，法院一般在该案中不予处理。

征收开始后死亡的公房同住人继承问题

对于简单不复杂的继承问题法院一般会在处理征收利益时一并析出并进行处理，但当案件中继承纠纷问题复杂时，法院则可能会采取仅明确征收补偿利益中的遗产范围的方式，就具体继承问题告知另行起诉解决。例如：遗嘱的真伪存在异议，或存在多份遗嘱的，或需鉴定或对遗嘱效力进行认定的。

安置房屋确定前，当事人起诉要求分割的

安置房屋未确定，即未取得大产证的，当事人起诉要求分割该房产或者就该房产之外的货币利益进行分割的，法院通常不予受理或者驳回。但特殊情形例外，如：因开发商未缴纳相关费用、建设过程中规划改变等导致出现安置房屋已经建成或者实际交付，但无法办理初始登记的安置房屋；因被安置人无法就补偿款分割达成一致而暂扣在征收部门或者补偿款实际已经下发，被安置人各方矛盾激烈且实际占有货币一方存在转移或者挥霍货币补偿款可能的。

诉讼费收取的计算方式

一审以征收协议确定的全部补偿金额作为基数计算，二审上诉费以差额部分作为计算基数，若无具体金额的上诉请求，例如：“请求依法改判”、“请求发回重审”等，则按照一审案件受理费全额预收上诉费。其中对于诉讼费和上诉费涉及安置房屋部分的以协议价格作为计算基数而非市场价。

三、法院事实调查之要点

（一）被征收房屋情况

1、房屋位置；

2、面积；

3、性质；

4、来源；

5、同住人贡献程度；

6、承租人及历史变迁；

7、搭建情况等。

依据通常为：征收补偿协议；行政机关补偿相关法律文书；租用公房凭证；公有非居住房屋租赁合同；住房调配单等。

（二）征收利益的组成

1、征收补偿款总额；

2、各项目金额以及计算方式；

3、安置房屋数量；

4、位置；

5、面积；

6、房价；

7、补差款的金额及支付情况等。

依据通常为：征收补偿协议；行政机关补偿相关法律文书；结算单；当事人之间的房屋分配协议；款项签收单及银行存单；居住困难认定材料等。

（三）征收利益控制情况

1、征收利益是否保全及保全结果；

2、补偿款的领取数额及领取人；

3、安置房屋登记情况；

4、交付情况；

5、装修情况等。

依据通常为：保全裁定书；保全结果告知书；领款单；不动产登记簿；申购材料等。

（四）户籍登记以及迁移情况

1、征收发生时的户籍登记情况；

2、各户籍人口的迁入时间；

3、原因；

4、来源；

5、户籍人口与各当事人之间的亲属关系等。

依据通常为：户口簿；公安户籍摘抄；个人档案；公安亲属关系证明；各当事人陈述。

注：当出现房屋地址与当事人地址不符时，法院一般以当地户籍管理机关出具书面说明为准。

（五）当事人意见

1、原告主张的份额；

2、被告关于如何分配的抗辩；

3、当事人是否要求不分割到个人而是按照利益团体来共有进行分割等。

依据通常为：诉状；当事人陈述；当事人书面意见等

（六）知·青、支内、支边人员及其子女返沪

1、知·青、支内、支边人员的户籍迁出及迁入时间地点；

2、子女的户籍迁入时间地点等。

依据通常为：户口簿；公安户籍摘抄；户口迁移审批材料；当事人之间的书面约定等。

注：以知·青、支内、支边人员迁出并不意味着仍是以知·青、支内、支边人员身份进行返沪的，应当注意查看相应材料，同时，对于迁出迁入地不同的应注意两地之间的关联。

（七）困难户保障情况

1、居住困难保障人员名单；

2、计算方式及因居住困难保障增加的补偿款金额部分等。

依据通常为：征收补偿协议；行政机关补偿相关法律文书等。

（八）被征收房屋居住情况

1、各当事人是否曾在被征收房屋内居住；

2、居住人员的居住时间、搬离原因、居住部位；

3、征收前实际居住人员等。

依据通常为：当事人陈述；书证、物证、视听资料等证据；有关机关出具的居住证明等。

（九）各当事人享受拆迁按住或福利住房情况

1、历史住所是否发生过拆迁；

2、是否享受过拆迁安置或住房福利；

3、享受过拆迁安置的房屋地址及其中具体的拆迁利益；

4、享受过住房福利的具体福利分房地址、面积或货币分房的金额；

5、是否购买过售后公房；

6、有无其他住房（非福利性质的）等。

依据通常为：拆迁协议、人口认定表；住房调配单；不动产登记簿；房屋买卖合同、公有住房出售合同等他处房屋相关材料等。

（十）家庭协议及居住权

1、是否就居住或补偿款分割存在书面的家庭协议及其内容；

2、是否存在已生效的裁判文书就当事人的居住权进行过确认；

3、是否存在因结婚迁入户籍又离婚的当事人及其离婚协议内容、实际居住情况等。

依据通常为：家庭协议；当事人之间的通讯往来记录；离婚协议、离婚判决书或离婚调解书；居住权或排除妨害纠纷判决等。

注：法院通常会就家庭协议的签字真实性以及同住人的真实意思表示着重进行确认；对于离婚后夫妻双方户籍仍都在被征收房屋处的，法院往往会着重审查因结婚而迁入户籍一方的实际居住情况。

（十一）征收发生后同住人死亡的继承

1、被继承人的死亡时间、配偶情况、父母子女情况；

2、被继承人是否存在遗嘱或遗赠；

3、被继承人生前的共同生活、被赡养情况等。

依据通常为：医学死亡证明；公安机关户籍摘抄、户籍证明；遗嘱；赡养纠纷案件调解或判决书等。

注：法院在处理继承问题时通常都会严格校对作为继承人的当事人是否有遗漏或者存在遗漏的可能，对于不复杂、争议不大的继承纠纷一般会在动迁利益分割纠纷中一并进行处理。

（十二）非居住部分的情况

1、营业执照持有人情况、经营时间；

2、房屋非居住部分面积、市场单价；

3、非居住部分的补偿款金额及项目等。

通常依据为：公房租赁凭证、公有非居住房屋租赁合同；征收补偿协议、结算单、行政机关作出的补偿相关法律文书；营业执照等。

四、裁判规则要点总结

（一）承租人的认定

通常法院会依照公房管理单位登记的内容为准认定承租人。

裁判倾向：

1、若承租人在取得其承租资格时存在例如伪造签名等弄虚作假情形的，法院将可能会酌情根据具体案件情况就此对承租人作出少分的判决；

2、当出现承租人移居国外情形时，只要其未注销户口亦未取得国外国籍的，一般仍属于安置对象；

3、承租人如果不再属于中国公民，则一般不属于安置对象，不应取得福利性公房的拆迁补偿；

4、当征收过程中需要指定某人成为公房承租人的，其征收补偿利益分割时仍按照同住人的法律地位进行审查，例如：当各当事人均不符合同住人条件时，某一当事人并不会因被征收时被指定为承租人而取得全部的征收补偿利益。

（二）同住人认定的规则

同住人是指：在征收决定作出之日时，在被征收公有住房处有本市常住户口，已实际居住一年以上且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。（该条定义来源于上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（2004年）但并不仅能通过字面意思理解，见下文）

对同住人的具体理解及解释

1、他处虽有住房但居住困难的情况，指的是他处房屋内人均居住面积不足法定的最低标准的情况（法定最低标准面积的认定，应当按照房屋调配当时的相关政策所规定“居住困难”的面积标准，如果是选择现金补偿的，按当时的单价折算成房屋面积计算。），同时，这里的“他处住房”的性质必须是福利性质取得的房屋，包括原承租公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款一半以上系单位的补贴所购得的商品房、公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等；

2、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，但因家庭矛盾、居住困难等原因在外居住，他处亦未取得福利性质的房屋，并不会因其未实际居住而不具备同住人的资格；

3、房屋拆迁时，因服兵役、读大学、服刑等原因导致户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处亦未有福利性质房屋的，并不会因在该房屋内不具有本市常住户口而不具备同住人资格；

4、离婚的夫妻双方户籍仍都在被征收房屋处的，若一方与被征收房屋无联系，仅因婚姻关系迁入户籍，离婚后又不实际居住的，通常不属于同住人。

5、“实际居住生活一年以上”以户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出，直至征收时，以被征收房屋为居住地，长期连续稳定居住一年以上为标准，而非字面意思的房屋征收决定做出前实际居住了一年。

（三）拆迁安置认定规则

在本市曾享受拆迁安置的，属于“他处有房”，一般不分得征收补偿利益，但对于何为“曾享受拆迁安置”不能通过字面意思进行理解：

1、公房同住人在他处因其名下私有房屋征收而分得安置房或者货币补偿的，不属于“他处有房”，但在该私有房屋征收过程中享受了托底保障等福利性政策的除外；

2、公有房屋征收过程中，在内户籍人员之前在他处私有房屋拆迁中获得过的拆迁补偿利益是否属于享受过拆迁安置应作以下区分：1）若其系基于私有房屋产权人身份获得的拆迁补偿，则不属于享受过福利性质房屋也不属于曾享受过拆迁安置；2）若其作为非产权人身份但在他人所有的私有房屋拆迁中被列为安置对象，享受了住房福利，则属于已享受过拆迁安置，属于“他处有房”。

（四）住房福利认定

在本市获得过福利分房或者其他形式的住房福利的，属于“他处有房”，不应分得征收补偿利益。

对“他处有房”的具体理解：

1、“他处有房”仅限定为福利性质的房屋，在他处购买的商品房并不属于“他处有房”；

2、职工在工作单位承租的单位职工宿舍，不属于“他处有房”；

3、当事人在本市之外的地区享受的福利分房或者动迁安置，不属于“他处有房”。

（五）利益分配规则

1、承租人与同住人之间，法院一般以一人一份、均等分割为基准判得拆迁补偿款；

2、被列入居住困难保障对象的非同住人，法院一般会根据案件具体情况，在因居住困难保障增加的部分款项之上，征收协议确定的居住困难保障个人标准以下酌情确定其补偿款。

3、未成年人法院通常认定其居住利益附随于其父母，一般不能分得征收补偿款；

4、对于在本市中属于两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割；

5、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的同住人，法院通常会判适当多分；

6、当某一承租人或同住人属于年老体弱，经济困难，按均分的补偿款无法购得保障其正常生活的房屋时，法院可能会基于此作为特别考量进行判决；

7、当取得公房承租权时某一承租人或同住人额外支付过较多款项时，法院通常亦会作为考量依据，适当判其多分；

8、当承租人移居国外一年以上，虽然属于未取得他国国籍仍能获得拆迁补偿，但此时法院通常会认定其因不再具有实际居住需求，更倾向于判多给其他实际具有居住需求的当事人，其居住困难；

9、当事人之间一般有真实意思表示的拆迁补偿利益分配协议或承诺的，在不违反法律的前提下，法院一般都会予以认可该协议或承诺；

10、被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用时，若拆迁单位支付拆迁补偿款时已区分居住和非居住部分的，则居住部分，承租人和同住人可以共同分割；对于非居住部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，法院通常会认可该承租人或同住人适当进行多分。若拆迁单位未明确区分居住和非居住部分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，法院一般会就整个拆迁补偿款对其适当多分；

11、在征收补偿款中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、法院通常会判给确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人或同住人，因拆迁造成停产停业的损失补偿归属于遭受实际损失的经营人。一般来说，根据拆迁补偿项目名称，对于有具体指向性的钱款原则上属于相应的对象所有；

12、“未见证面积”补偿款，即对于不能在产证上所反映出的实际面积的拆迁补偿款，法院一般判给出资建造者所有；

13、被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡的，其继承人在继承征收补偿利益时，通常不能被判享有被安置人优先购买安置房的权利内容；

14、对于仅有部分被安置人签字的征收补偿利益分割内部协议，法院一般会结合签订协议的背景、内容、签字方是否存在代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示；

15、对曾享受过福利分房，但分房面积不达标的同住人，其分配的征收补偿利益法院一般以不足为原则；

16、当一方当事人请求仅以其分支家庭作为分割单位，无需分割到个人的，一般法院会准许。

17、被征收人选择房屋产权调换的补偿方式，并在选房单等文件中确定了产权调换房屋的订购人时，法院一般并不认可该行为系各方当事人已就相关征收补偿利益达成了分割协议；

18、当公房承租人在征收决定做出前死亡，且不存在其他能够被认定的同住人时，法院一般认可由在户人员全体对征收补偿利益进行相应分配；

19、自然人承租的公房，出租给承租人和同住人之外的人用于非居住用途的，法院一般不再同案中处理，由公房承租人、同住人与租借人另行或者另案解决。