购买学区房后卖主不迁走户口怎么办

案例：

       2020年5月，为了让孩子拥有更优质的教育资源，李先生多方打听，最后从陈女士手中买下北京市海淀区一套小户型学区房。5月末，李先生一共支付了购房款240万元之后，双方完成过户手续。

       购房合同中约定，陈女士应该自房屋过户之日起10日内办理户口迁出手续。然而，一直到8月，陈女士的户口依然尚未迁出。其间，李先生多次与陈女士沟通协商，但始终没有结果。万般无奈之下，李先生将陈女士告上法庭，要求陈女士立即办理户口迁出手续并支付违约金。

       庭审过程中，陈女士以及家人的户口确实尚未迁出，但并非故意的。陈女士说签完合同的第二天，她就到派出所办理户口迁出手续。然而，她所购买的新房产尚未建户，没有办法办理立户，因此无法迁出。户籍科工作人员告诉她，可以迁到自己父母或者子女名下，但陈女士已经年近六旬，父母早已离世，子女远赴海外，均无法办理户口迁移。

       陈女士认为，合同上违约条款写的是“出于卖方自身的原因不迁户口”，她如今没有迁出户口完全是因为客观因素，所以不应该认为自己违约。况且她也去派出所问过了，工作人员说买方李先生已经将户口迁入，附近小学也不会专门来派出所查户口，对孩子上学完全没有影响。

       对于陈女士的解释，李先生并不接受。他认为陈女士的情况就是“出于卖方自身的原因”，应该按照合同约定迁出户口，否则就是违约，应当支付违约金。

       双方对此分歧较大，法庭并未当庭裁决。

律师解析：

      案例中的户口迁移纠纷并非孤例。在以往的类似纠纷中，被告多以无处落户辩护，以示自己的违约属于不可抗力。原告之所以不满，背后也多有子女上学等原因。对此，笔者提出两点建议。

        第一，一定要在购房合同中明确违约责任。

     《民法典》第五百九十条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。只有在合同中明确标明卖方对于户口迁出的免责责任，事后违约的时候才能做到有法可依。如果没有相应条款或者仅仅是口头约定，事后就无法判定对方违约。

       当然，买二手房时也可以留下部分尾款给对方施加压力，当对方完成户口迁出手续之后再补齐尾款。不过，最保险的做法还是买房之前就确认房主的户口已经迁出。

        第二，了解学区房的入学政策。

       相信绝大多数父母购买学区房，都是为了给孩子提供更好的教育资源。不同的地区或者学校，其房产所在位置的入学指标是不同的，这需要大家在购房之前向所在学校或者教育部门核实相关入学政策。如果所在学区对于入学指标有相应限制，建议在购房合同中加入相关条款，明确违约责任。如果是卖方问题导致学区房不符合入学指标要求的情况出现，买方应当有权解除合同，并要求卖方支付赔偿金。

读法心得：

户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容，法院没有办法强制被告迁移户口。因此，此类纠纷发生后，买方所能做的就是追究卖方的违约责任。所以，为了保险起见，买房之前最好先了解一下该房子是否存在户口迁移问题。如果房主尚未迁出户口，最好在购房合同中明确违约责任。