关于车位纠纷的裁判规则

随着我国经济快速发展，人民的生活水平日益提高，私家车保有量大幅上升，关于车位纠纷的数量也有所增长。车位纠纷主要发生在业主与开发商之间、业主与业主之间，车位纠纷指的是双方就车位地权属、使用、收益等发生争议。《中华人民共和国民法典》（以下称为《民法典》）中可用于解决此类纠纷的法律依据较少，其中有关车位权属的规定较此前的《中华人民共和国物权法》（以下称为《物权法》）而言并未调整，司法实践中的车位纠纷也比较复杂，本文通过对中国裁判文书网一些重要案例的筛选和总结，对车位纠纷的理论问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。

基本理论

一、住宅小区停车位的概念和分类

住宅小区停车位是在建筑区划内用于停放汽车的位置。按照空间位置的不同，住宅小区停车位可以分为地面停车位、建筑物首层架空停车位、建筑物屋顶平台停车位、地面独立多层停车楼停车位、地下停车位等。其中地面停车位是目前比较普遍的停车位，主要包括规划的地面停车位和占用业主共有的道路或其他场所的地面停车位两种。按照性质的不同，住宅小区地下停车位可以分为人防地下停车位和非人防地下停车位，人民防空工程是为保障战时之需而修建的地下防空工事，它包括单独修建的地下防空建筑和结合地面建筑修建的防空地下室。人防地下车位即是在住宅小区内，对结合地面建筑修建的防空地下室改造而成的地下停车位。非人防地下车位是指利用小区地下空间建设的专门停放车辆而不具有人民防空工程性质的停车位。

二、住宅小区停车位的法律性质争议

（一）主从物说

房屋是主物，停车位是从物，住宅小区内的停车位与建筑区划内的建筑物是从属关系，住宅小区开发建设完成后，开发商因建造行为原始取得小区内商品房和停车位的所有权，房屋销售后，因合同行为，房屋所有权转移给业主，停车位作为房屋的从物，其所有权亦随之转移归业主所有。

（二）必要的配套设施说

停车位属于住宅小区之必要的公共配套设施而归全体业主共有，一旦物业建设与开发规划被确定，小区停车位就应该归属于全体业主共有。

（三）添附说

住宅小区停车位与建筑物共同构成土地的添附物，该新构成的添附物应由一人所有或者多个共有人所有，停车位依附于土地而存在，商品房一经销售，全体业主取得了小区的土地使用权，按照“房地一体”原则，也取得作为土地附着物之停车位的所有权。

（四）独立物说

住宅小区停车位属于建筑区划内的独立物，其独立于住宅小区的商品房，两者不存在依附与被依附关系。

笔者更为赞同独立物说，按照我国目前的房屋交易习惯，并非是把房屋和停车位捆绑在一起进行销售，如果停车位属于开发商独立建设，开发商会把附赠、出售、出租折扣停车位等作为销售手段。在司法实践中也倾向于独立物说，下文的实务要点三中，江苏省高级人民法院也认为现实生活中车位与所在小区的房屋通常并不存在固定对应关系，车位亦可单独出售。

三、《民法典》中关于住宅小区停车位的法律规定

第275条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第276条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

裁判规则

实务要点一：

根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有车位的所有权。

实务要点二：

人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有使用权和收益权。

实务要点三：

车位不是房屋出售或出租的必需附属物，不适用租赁房屋中关于优先购买权的规定。

实务要点四：

《民法典》第276条属于授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。

实务要点五：

机械车位不同于普通停车位，作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异。

我国住宅小区停车位的法律性质存在争议，法律规定也不甚完善，在司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则。一是在车位所有权的认定上，根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有车位的所有权。二是关于车位的法律性质，有法院认为车位不是房屋出售或出租的必需附属物，不适用租赁房屋中关于优先购买权的规定。三是《民法典》第276条属于授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。四是人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有使用权和收益权。五是机械车位不同于普通停车位，作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异。