房屋买受人执行异议胜诉后,购房人可以起诉要求银行解除抵押登记

现实生活中，有部分不良开发商，把已售出的商品房，在未告知购房户的情况下又抵押给银行换取抵押贷款，当贷款不能偿还时，银行就要通过实现抵押权（查封拍卖购房户的房产）以偿还贷款，而购房户可以通过执行异议来对抗银行对房屋的执行，在执行异议胜诉后购房户可以要求银行解除抵押。

一、购房人可以起诉要求银行解除对涉案房屋的抵押    

   在执行异议中，当购房户购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的几种情形时（1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记），那么购房户就对涉案房屋享有足以排除银行强制执行的民事权益了，法院会裁定中止银行对涉案房产的执行。这里的“中止执行”在法律效果上不是暂不执行，而是抵押权人（银行）抵押权的行使行为终结，银行已经永远不能实现抵押权，作为抵押权人的银行也就没有权利去申请法院继续执行抵押物，即对涉案房屋的抵押权已消灭。但此时抵押登记并没有消除，同时执行异议裁定中仅是裁定银行的查封、执行中止，并没有购房户可以申请涂销抵押执行的内容，购房户并不能凭执行异议裁定或者执行异议判决书涂销抵押登记，这时购房户可以起诉银行要求解除对涉案房屋的抵押，法院应予支持。这是因为如果法院不判决银行解除对涉案房屋的抵押，那么就会造成一方面银行对涉案房屋的抵押权已永久不能实现，另外一方面，因涉案房屋上有抵押登记而导致购房户不能办理房产登记，使涉案房屋的物权归属处于一种待定状态，这样的法律效果既否定了执行异议裁定的结果，又不利于抵押物的流转，不利于社会经济发展，同时也与《民法典》鼓励交易促进流通的立法精神相悖。

二、购房户可以要求银行解除抵押的法律依据

    《民法典》及其相关司法解释中，并没有对案外人（购房户）可以直接要求抵押权人（银行）解除抵押的法律条文，支持购房户可以要求银行解除抵押的主要是依据相关法理

1、购房户对涉案房屋的物权期待权的位阶高于银行的抵押权：

《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释（2002）16号第1条、第2条规定，在权利保护顺位上，已支付全部或大部分购房款的购房人的权益优于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权优于抵押权，那么就可以推断出购房户的对涉案房屋的物权期待权位阶高于银行对涉案房屋的抵押权，可以要求银行解除该抵押权。

2、支持解除银行抵押权符合民《民法典》合同编的立法目的：

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第59.【主债权诉讼时效届满的法律后果】抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。

   抵押权人在诉讼时效届满后向抵押人主张抵押权的，人民法院不予支持。为了避免抵押权人不能行使抵押权，抵押人又不能摆脱该抵押权的束缚，所以《九民纪要》才规定：抵押人在主债权诉讼时效届满后可以请求涂销抵押权登记。

     同理，房屋买受人执行异议胜诉后，抵押权人（银行）对涉案房屋的抵押权实际已不可能实现，那么就应该允许购房人要求涂销该抵押权，以实现对涉案房屋的物权，这样才符合《民法典》合同编鼓励交易促进流通的立法目的。

3、要求银行解除对涉案房屋的抵押具有可执行性

  《不动产登记暂行条例实施细则》第70条明确规定有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（3）抵押权人放弃抵押权。即法院判决要求银行解除抵押，银行可以执抵押权证（不动产他项权证）和生效判决书直接到不动产登记中心解除抵押。银行拒不履行法定义务的，法院可以对其处以司法强制措施促使其履行。

 三、其它

1、在此类案件中，银行抵押贷款之所以收不回，一般都与银行违规放贷有直接关系，要么银行审批者与开发商存在利益勾兑，要么对贷款没有尽到审慎的审核义务，银行一定在贷款发放上有严重过错。购房户并不是涉案银行贷款的受益人，他们在银行取得抵押权之前已签订了购房合同、支付了大部分购房款、并占有使用涉案房屋，他们善意第三人，如果用购房户的财产去抵偿银行的贷款损失，明显有失公允，所以，判决支持购房户要求银行解除抵押，更符合公平正义的社会主义的法制理念。

2、购房户要求银行解除抵押，并不是完全基于抵押合同的无效，而是根据购房户的物权期待权优于银行抵押权。同时如果购房户要诉请确认抵押合同无效，一般只有涉案贷款发放的责任人被追究刑事责任才会有充分的证据，否则购房户的举证责任会被无限加大，同时合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当依职权主动进行审查，不受当事人主张的限制，所以在购房户诉请解除银行抵押登记的诉讼中，可以不提要求确认合同无效的诉求。

任何法律的条文都不可能涵盖包罗万象社会矛盾纠纷，都有一个从不完善到完善的过程，这个过程就是社会法制进步的过程。我国的《民法典》才颁布实施一年多，疏漏之处更是难以避免，为此《民法典》总则第10条规定处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。对于案外人在执行异议胜诉后，是否可以诉请解除对涉案房屋的抵押法律虽然没有明文规定，但从相关司法解释、民法典的立法目的和维护社会公平、保护弱者合法利益等现代法制社会的核心价值观等等诸多方面来考量，支持购房户要求银行解除对涉案房屋的抵押更符合公平正义的社会主义法制理念。