父母出资购买的房屋，离婚时如何认定和分割？

当下，动辄上百万的房价困扰着很多年轻人，他们仅靠个人的收入很难买房，大多数年轻人置办房屋仍然要依靠父母的资助。也因为高价使得房屋成为人们最重要的财产之一，离婚时夫妻双方往往涉及财产分割，房屋也就成为了夫妻双方争议的最大焦点。现实中，由于购房时间、还贷情况、产权登记等情形不一，使得离婚案件中，父母出资购买的房屋产权认定和分割极为复杂。本文拟根据法律及相关司法解释的最新规定，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，简要分析不同情形下父母出资购买的房屋，在离婚时如何认定和分割。

一、婚前父母出资为子女购房的认定

根据司法解释的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这是因为《民法典》的夫妻共同财产制是婚后所得共同制，即认定当事人的财产是否为夫妻共同所有必须是以婚姻关系存在为前提，而且还要将个人的特有财产和夫妻约定为个人所有的财产除外后，夫妻双方或者一方所得的财产才属于夫妻共同所有。即使是双方父母共同出资为双方购房，该出资也应当分别认定为对自己子女的个人赠与。但是，如果父母明确表示赠与双方的，就应认定该出资是对当事人双方的赠与，属于当事人双方共同所有。

“父母明确表示”反映到证据上来看，可以是产权登记记载的名字，也可以是当事人的约定。在实务中，当事人的约定可以是父母对子女的赠与合同，也可以是受赠子女对父母出资所购房产份额的财产约定。当事人明确约定优先，如果没有约定或约定不明确，则可以由产权登记记载的名称进行推定。如果房屋登记在对方一人名下，要结合不同情形判断，如果是因为出资父母的子女不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理；如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

二、婚后父母出资为子女购房的认定

根据司法解释的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。而民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的是，夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，但遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产除外。综合上述规定，即通常情况下，当事人双方在婚姻关系存续期间，无论一方或者双方父母为当事人双方出资购房，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，根据法定夫妻共同财产制的原则规定，都应认定为夫妻共有财产。

三、父母部分出资为子女购房的认定

如果父母只是支付了房屋价款的一部分（往往是首付款），其余款项由夫妻双方共同支付。这种情况下，根据房屋买卖合同中的购买人身份不同，可细分为两种情形：

1、父母以自己名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权转移登记到子女一方名下。

（1）如果房屋过户发生在子女结婚前，显然，该房屋应属于子女婚前财产。

（2）如果房屋过户发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还贷款，则离婚时，得到房屋所有权登记的一方应给予另一方补偿。

（3）如果房屋过户发生在子女结婚后且房屋登记在出资父母一方的子女名下，仍然视为只对自己子女一方的赠与，该房屋为夫妻一方个人财产，因为以房屋登记人来推定父母的明确表示。

2、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下。

（1）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。如果房屋买卖合同也签订在子女结婚前，则双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，得到房屋所有权登记的一方应给予另一方补偿。如果房屋买卖合同签订在子女结婚后，则房屋应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产。

（2）如果该出资发生在子女结婚后，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的房屋买卖合同并以该出资作为首付款所购买的房屋，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。

四、房屋如何进行分割

1、夫妻一方婚前购买的房屋

夫妻一方婚前购买的房屋，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时房屋产权由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决房屋归登记一方，尚未归还的贷款为房屋登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由房屋登记一方对另一方进行补偿。

2、属于夫妻共同财产的房屋

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，法院按以下情形分别处理：

（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

3、离婚时所有权尚未确定的房屋

离婚时夫妻双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院并不判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。待当事人就房屋取得完全所有权后，有争议的，再另行向人民法院起诉。