借名买房中的口头协议，没有法律依据该怎么办

一、基本案情

　　上诉人诉称

　　陈A上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐A全部诉讼请求或发回重审;2.本案全部诉讼费由徐A承担。主要事实和理由：1.陈A与徐A之间未达成任何借名购房的口头或书面协议，《承诺书》不足以认定借名买房法律关系;2.本案应追加A茶叶有限公司(以下简称A公司)为第三人，徐A的主体资格不适格。涉案房屋出资人并非徐A，陈A与A公司属于借款购房;3.借名购买经济适用房侵犯了不特定第三人的合法权益，属于无效;4.徐A的诉讼请求超过诉讼时效。

　　徐A辩称，同意一审判决，不同意陈A上诉请求。1.双方已经达成了借名买房的合同关系，徐A履行了相关义务，陈A没有按照约定办理过户手续;2.陈A主张与A公司属于借款买房，没有提交任何的证据，包括借款合同、银行打款记录、收条收据等;3.涉案房屋不属于经济适用房，而属于合作建房与经济适用房制度是完全两个不同的制度。即使属于经济适用房，也早已达到了符合上市和过户的条件;4.本案不适用诉讼时效制度;5.A公司与诉争涉案房屋没有任何关系。

　　2018年10月，徐A向一审法院起诉请求：1.请求判令陈A协助将A号房屋产权过户至徐A名下;2.请求判令本案诉讼费及公告费由陈A承担。

　　二、法院查明

　　一审法院认定事实：一、2001年3月27日，陈A作为出资方(乙方)与住宅合作社项目部作为集资方(甲方)，签订了《社员集资建房协议》，约定甲方住宅楼，乙方为社团住宅合作社社员，出资建设1号楼，并享有相应的住房，乙方享有的房屋为A号房(以下简称涉案房屋)，房屋建筑面积110.21平方米，乙方总出资额为497047元，付款方式为首付款107047元，贷款390000元。

　　二、2001年4月16日，陈A与交通银行分行B支行签订了《交通银行个人住房借款合同》，约定陈A为购买涉案房屋向交通银行分行B支行贷款390000元，贷款期限为2001年4月16日至2011年4月16日，还款方式为按月还本付息，还款日为每月21日，借款人在取得贷款后第一次确定的每月还本付息额为4248元，借款人应按贷款人要求开设账户，供贷款发放、偿还本息使用。

　　三、2001年6月25日，陈A出具《承诺书》一份，载明：“本人属A茶叶有限公司会计，自愿以本人名义购A号房，房屋产权归徐A个人所有，全部购房款由徐A负担。现用本人名义贷款39万元，由徐A每月按时向银行还贷，由此发生的权利义务一律由徐A承担。待需房产过户时所交费用由徐A负担，所需提供证件手续本人将无偿提供。落款处签有A茶叶有限公司经理徐A，会计陈A。”

　　四、2005年10月18日，A号房屋(以下简称涉案房屋)登记在陈A名下，该房屋建筑面积110.56平方米，房屋性质为经济适用住房。该房屋于2006年4月29日设定了现房抵押，权利人为交通银行股份有限公司B支行，该抵押登记于2011年4月22日注销。

　　现徐A以其与陈A之间存在借名买房关系为由，诉至一审法院，要求陈A协助其办理涉案房屋的产权过户手续。陈A认可承诺书系其本人出具，但认为该承诺书并未实际履行，涉案房屋系由其本人出资购买，且徐A起诉时已经超过诉讼时效。

　　审理中，徐A针对其主张的借名买房的事实提交如下证据：

　　1、社员集资建房协议、交通银行个人住房借款合同、房产证，用以证明涉案房屋全部购房、贷款文件及产权证原件均在徐A处保存，借款合同以陈A名义签订，故徐A每月将月供款转入陈A名下。

　　陈A对社会集资建房协议的真实性不予认可，理由为合同落款处的“陈A”字样并非本人签写，徐A称因房屋系由徐A购买，故签字亦由徐A本人代陈A签写。陈A对交通银行个人住房借款合同、房产证的真实性、合法性、关联性认可。

　　2、与购房相关的收据、进账单、存折明细、借款单、存款凭证，用以证明徐A实际支付了购房款并按期归还了贷款，徐A持有全部款项支付凭证的原件。三张收据显示，陈A于2001年3月27日交纳了入社费100元、定金10000元，于2001年4月3日交纳了集资建房款97047元。进账单显示，陈A于2001年4月17日通过贷款方式支付剩余购房款390000元。存折明细显示，陈A名下账户按时支付月供至2011年4月10日。三张借款单和存款凭证显示，2006年8月23日、9月24日，2007年6月27日分别借款4300元，并于当日存入陈A名下的还款账户。

　　陈A对上述三张收据的真实性不认可，理由为交款人处陈A签字非本人书写，徐A称因钱款系由徐A支付，故签字亦由徐A本人代陈A签写。陈A对上述进账单、存折明细、借款单、存款凭证的真实性认可，对证明目的不认可。陈A主张首付款是其向公司借款后支付，贷款亦由其本人偿还，具体还款方式为每月从徐A处拿存折存钱，存完再还给徐A;对于借款单，陈A认为即便是徐A从公司借款还贷，也是替陈A还贷。陈A未就其上述主张向法院提交证据予以佐证。

　　3、物业管理合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、缴纳公共维修基金、物业费、供暖费、有线收视费、有线初装费、电费、水费的票据原件，用以证明徐A及家人自2001年5月交房后一直居住在涉案房屋内。

　　陈A对上述证据的真实性认可，并表示陈A的确未在涉案房屋居住过，不清楚房屋为何由徐A及家人居住。

　　三、法院判决

　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐A主张系借陈A名义购买涉案房屋，对此提交了陈A出具的《承诺书》并出示了房屋产权材料原件及购房支付费用和使用房屋过程中发生费用的相关票据原件。陈A认可《承诺书》的真实性，但认为该《承诺书》并未实际履行，购房首付款由其本人支付，每次还贷均是向徐A借出存折，存款后再将存折还给徐A，陈A的上述主张只有本人陈述，缺乏合理性及相关证据证明，法院不予采信。陈A所持对于购房款的支付，徐A在本案中的陈述与在2011年起诉书中的陈述自相矛盾的主张，因徐A提交了A茶叶有限公司出具的证明，再行结合借款单，法院认为购房款支付主体已有明确的指向性，购房款项来源于徐A。此外，现有证据表明涉案房屋交房后，徐A实际使用并支付了物业费等费用，陈A未就涉案房屋为何一直由徐A居住做出解释。

　　综上所述，法院确认徐A与陈A之间就涉案房屋成立借名购房合同关系，徐A系借名人，陈A系出名人。基于借名购房之基础房屋买卖合同关系，徐A作为实际购房人要求陈A协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续的请求正当，涉案房屋的原购房合同系在2008年4月11日以前签订，该房屋目前已经具备上市交易的条件，陈A应当依约配合徐A将涉案房屋过户至徐A名下。对于陈A主张徐A起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因要求办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，一审法院于2019年5月判决如下：自判决书生效之日起十日内，陈A配合徐A将位于A号的房屋过户登记至徐A名下。

　　本院二审期间，陈A提交证据1.2011年徐A起诉的卷宗复印件，拟证明徐A所主张的事实前后矛盾;证据2.吴某出具的《证明》，拟证明陈A曾向公司借钱买房。对此，徐A的质证意见为：证据1不属于新证据，出具证据2的证人吴某未出庭接受询问，且与陈A有利害关系，不能被采信。另查：涉案房屋产权证由徐A保管。

　　经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。

　　四、律师点评

　　本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：徐A与陈A之间是否存在借名买房的法律关系。

　　“借名买房”的一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。

　　要认定双方是否存在借名买卖合同关系，需要考虑的要件事实为：双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在要件事实认定上，证据的认定极为关键。法院认定证据，需综合全部证据内容、证据间的关联性，结合借名买卖合同的特点，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。

　　本案中，徐A与陈A签订《承诺书》是当事人双方的自愿行为，也不违反法律法规的强制性规定，本院肯定其效力。根据查明的事实，徐A与陈A原系同事关系，现徐A持有由双方签名的《承诺书》、购房合同相关文件、涉案房屋产权证、交纳房款、归还贷款及交纳其他费用的凭证，且涉案房屋一直由徐A实际占有。此外，徐A对借名购房的陈述较陈A的否定性陈述更为合理、自然，可以证实双方已达成徐A借陈A名义购房，房屋权益由徐A享有的一致意思表示。因此，一审法院认定双方成立借名买房合同关系正确，相关理由本院不再赘述。但为回应陈A上诉理由，本院具体分析如下：

　　第一，关于《承诺书》是否实际履行问题。本案审理过程中，陈A虽认为该《承诺书》并未实际履行，属于其借款买房，但陈A的上述主张仅有其本人陈述，缺乏合理性和足够证据证明，本院不予采信。反观徐A不仅提供了由陈A本人签名的《承诺书》，还提供了购买及使用涉案房屋的相关资料、证件、票据作为证据，已达高度盖然性的证明标准，因此本院有理由相信《承诺书》已实际履行。

　　第二，关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，徐A所主张陈A协助过户的请求系基于其对涉案房屋所享有的物权而非债权请求权，因此徐A的该项请求并不受诉讼时效的限制。故陈A关于徐A所诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。

　　第三，关于是否应当追加A公司为本案当事人问题。对双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，徐A与陈A签订了《承诺书》，两人为合同双方主体,即借名买房发生在徐A与陈A之间，本案无须追加A公司作为第三人。

　　第四，关于涉案房屋购房款来源问题。陈A称，徐A在本案中称购房款由其本人支付，而在另案中陈述为徐A和A公司支付，徐A的陈述存在前后矛盾的情形。对此，A公司出具证明称，其未就购买涉案房屋支付任何款项。陈A与徐A的《承诺书》中亦载明，由徐A负担全部购房款。结合徐A与A公司的关系及借款单，即使存在有部分资金借用问题，也不影响本院关于借名买房关系的认定。此外，如前所述，法院认定双方是否为借名买房关系需要根据要件事实结合逻辑和生活经验综合认定。本案中，购房款的来源仅为判断是否存在借名买房关系的参考因素，但并非判断借名买房关系是否存在的决定因素。本院根据双方签订的《承诺书》以及履行该《承诺书》的事实情况，已足以认定双方存在借名买房合同关系。

　　第五，关于陈A在借名中未获利益问题。在借名买房中，借名方与出名方多为亲属、朋友关系，借名方借名购房，出名方同意出名可能基于多种因素的考量，因此借名方或出名方在房屋买卖中是否获得相应利益并非判断借名买房关系是否存在的因素。

　　对于陈A所持其他理由，徐A作为原告主体不适格、徐A借名买房有违常理等，并未提供充分证据佐证，本院不再分析。

　　综上所述，陈A的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。