住改非，如何补偿？

杨先生拥有在集体土地上的自建房屋，房屋结构为砖混及砖木结构，附近有天然温泉，故用于开办“农家乐”，并拥有合法的餐饮服务许可证。2012 年，贵州省息烽县人民政府作出《房屋征收决定》和公告，杨先生的房屋位于征收范围内。息烽县政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定开展征地补偿工作，经测绘、评估。作出《房屋征收与安置补偿方案的批复》，但杨先生未签字认可。双方多次协商征收补偿事项，未达成一致意见，息烽县政府遂于2014年作出《房屋征收补偿决定书》，为杨先生提供货币补偿及产权调换两种方式供其选择。杨先生不服《房屋征收补偿决定书》，向人民法院提起诉讼，请求撤销《房屋征收补偿决定书》。经审查，息烽县政府作出的《房屋征收与安置补偿方案的批复》中规定有停产停业补助。经协调，息烽县政府向人民法院书面承诺一并补偿杨先生的待工人员补助费。

对于农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营，征收时对于待工待业损失是否应当进行补偿，如何补偿呢?

行政合理性原则和比例原则要求为了公共利益征收集体土地时，要给予当事人公平合理的补偿，保障被征收人的生活水平不降低。《土地管理法》第四十八条规定:“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”为使农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营的被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，本案应按照政府制定的《房屋征收与安置补偿方案的批复》给予待工人员公平、合理的补偿。

一、对本案当事人所主张损失的定性。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持”。

实践中存在部分政府在针对集体土地征收时，多次协商后未达成安置补偿协议或长期怠于作出征地安置补偿决定的情况随着当地物价房价上涨，若继续按照当初征地时给予安置补偿被征地安置农民也无法进城购房或另寻宅基地重建房屋，明显不符合合理性原则。

本案所涉征地地块由于拥有独特的温泉旅游资源，当地农户大多长期开办“农家乐”，与其他一般集体土地拥有种植、畜牧、林业经营不同。本案当事人杨某某的农村集体土地已于2012年被批准征收，但由于当事人与政府一直未就补偿金额达成一致，迄今政府未就房屋进行拆除，该房屋也一直由当事人继续使用。若仍按照农村集体土地上附着物的标准补偿对当事人进行补偿，会使当事人权益受损，故在本案中，对于待工人员，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准给予一定补助，具有法理和事实上的基础。

二、酌定补助停产停业损失的必要性及可行性。第一，集体土地征收中“住改非”房屋参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》发放待工待业损失在现行法律框架内具有可行路径。“住改非”，是指在国有土地上的住宅利用其特有的区位优势，实际用作经营的情况，该房屋产权证上登记为住宅用房。在征收补偿过程中，由于不同用途的房屋安置补偿价格的不同。第二，征收农村“住改非”房屋中发放待工人员补助有利于实现平等原则。集体土地上“住改非”的房屋和城市“住改非”房屋本质上具有一致性，都是利用住宅生产经营，获得收入来源。从法律目的来看，立法者规定征收国有土地上的房屋时，要给予被征收人因征收房屋造成的待工人员补助费，是考虑到征收城市房屋如使被征收人失去收入来源，需要对其停止生产及营业所造成的损失进行弥补，以保障被征收人的生活水平不降低。第三，在农村集体土地被征收人存在客观损失的情况下，需要给予被征收人公平合理的补偿，符合行政合理性和比例原则。

在司法审查确认属于合法建筑的情况之下，对于认定农村房屋的实际用途，同样可以参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定进行，应当审查:是否办理经营手续是否缴纳税款，有无购销协议、发票，经营时间及场所情况等进行综合判断。对于国有土地上“住改非”的房屋，各地政府对于停产停业损失有不同的计算标准。对于待工人员补助费的具体计算标准，应遵循公平、合理的补偿原则。

本案中，息烽县政府根据《房屋征收与安置补偿方案的批复》规定的补偿项目，参照所规定的停产停业损失标准，承诺进行补助，人民法院应当予以尊重。提醒被征收人遇到法律问题要及时咨询专业律师解答，我们会及时安排律师解答。