二手房交易中的“凶宅”问题

司法实践认为，从我国的传统风俗来看，曾经发生过非自然死亡事件的“凶宅”的确会影响购买者的购买意愿和房屋的价值，司法实践在出售者在隐瞒凶宅事实的情况下，支持购买方以合同欺诈为由撤销房屋买卖合同，或者在购买者签订房屋买卖合同时对房屋有凶宅的性质不知情，以重大误解为由主张撤销房屋买卖合同。

这里注意4点：

1.撤销房屋系凶宅的房屋买卖合同必须以诉讼或仲裁的方式进行，单方面通知上家撤销起不到撤销合同的法律后果；

2.应当在知道凶宅事实后的1年内，以重大误解撤销的在知道凶宅事实后的90日内诉讼或申请仲裁（仲裁必须有仲裁协议，现实中的房屋买卖合同模板基本上都约定了诉讼的纠纷解决方式，很少有约定仲裁的）。一旦过了上述期限，不可撤销合同，只能考虑以合同解除或者违约赔偿方式主张，如果没有约定凶宅系可以解除合同的事由，法院判决解除合同的可能性不高；

3.如果没有证据证明上家的确有隐瞒凶宅的事实，只能以重大误解为由撤销合同，此时上家没有过错，主张撤销合同的同时要求对方赔偿损失一般不会得到法院支持；

4.房屋内有非正常死亡的情况才会认为属于“凶宅”，比如自杀，杀人等，突发疾病后送医不治身亡，老人自然死亡均不属于非正常死亡。

除了要求上家承诺房屋非凶宅，下家为保护已方利益，可以在房屋买卖合同中或者在补充协议中约定，一旦房屋被发现为凶宅，下家有权选择撤销合同或解除合同，并要求对方赔偿具体的金额作为违约赔偿。

民法典相关法律规定：

第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

相关判例：

（2016）沪0105民初14301号；（2016）沪0120民初4625号；（2015）宝民三（民）初字第818号；（2020）沪0106民初35951号