解除合同违约金和利息

我想要咨询一下解除合同违约金和利息是怎样的？

在日常的交易行为中，因一方违约导致合同解除的情形时有发生，如果双方在解除合同时对解除合同违约方退还收取的款项，以及承担什么样的违约责任进行约定，自然不会产生争议。但是现实中，解除合同时合同双方可能仅仅约定违约方退款，另一方退还所购货物或者房屋等，对违约方是否承担违约责任以及承担什么样的违约责任可能并没有约定。在解除合同时双方签署的解除合同的协议的性质以及对被解除合同约定的违约责任产生何种影响或者合同中亦没有对违约责任进行约定如何处理，是合同双方当事人在解除合同后必然会面对的现实问题，也是经常会发生争议的问题。那么如何理解和处理该类问题呢？下面我们先看两个案情基本相同的案件但仲裁结果截然相反的案例。解除合同违约金和利息通过案例来分析相关问题。 2008年4月23日，欧阳先生和杨先生到某开发商开发的楼盘售楼处分别签订了一份《内部认购书》。认购书对交易房屋写明了所在项目的名称、房号、价款等基本事项。欧阳先生和杨先生分别向开发商支付了认购书中约定的应付款项。2009年3月27日，开发商通知欧阳先生签订《商品房买卖合同书》，同日欧阳先生与开发商签订了相关合同。开发商并没有通知杨先生签订《商品房买卖合同书》。虽然欧阳先生签订了《商品房买卖合同书》但开发商也并没有按照合同约定的日期向欧阳先生交付房屋。2011年3月17日，欧阳先生和杨先生经过与开发商多次交涉后，决定不再购买房屋，要求开发商退款。2011年3月17日，两人分别与开发商签订《退房协议书》约定2011年4月29日前开发商退还房款，欧阳先生、杨先生分别退回房屋。因开发商并没有按照退房协议约定的时间退还房款。欧阳先生和杨先生分别委托律师向仲裁委申请仲裁。由于认购书与购房合同书约定的仲裁机构不同，两个案子分别在两个仲裁委仲裁。 审理欧阳先生案件的仲裁庭认为“《商品房买卖合同书》是双方协议解除的。合同解除即意味着合同约定的权利义务关系的消灭，我国的《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金。本案中违约金条款不具有独立性，随着原合同的解除而终止，不能在合同解除后仍然有效。双方通过《退房协议书》对各自的权利义务做了重新安排，双方都应遵守，并受其约束。因此申请人提出的自2008年4月24日计算利息损失并无合同依据。仲裁庭只能支持从2011年4月30日起至本裁决作出之日止的利息。” 审理杨先生案件的仲裁庭认为“被申请人与申请人签订《内部认购书》后，应在约定的时间通知申请人签订商品房买卖合同。被申请人未能履行相应的合同义务，导致申请人提出解除合同的要求，并且双方签订了《退房协议书》。虽然《内部认购书》和《退房协议书》中均未对被申请人承担何种违约责任进行约定，但根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，被申请人应赔偿申请人的损失。被申请人长期占用申请人支付的购房款，并因其违约导致合同解除使得申请人无法实现其签订合同的目的，被申请人占用房款期间的利息是被申请人违约给申请人造成的损失，并应自申请人支付房款时开始起算利息。” 首先，我们来分析《退房协议书》与《商品房买卖合同书》的关系。《退房协议书》虽名为退房协议其包含解除合同这一双方共同的意思表示。虽然退房协议与买卖合同分别签订，但其签订的基础为商品房买卖合同，其不具有独立性。退房协议应理解为商品房买卖合同履行过程中双方就合同的履行所作出的新的合意，实属商品房买卖合同的组成部分。商品房买卖合同自身具有独立性，但退房协议必须依附于商品房买卖合同。因此，退房协议中的内容与商品房买卖合同中的条款共同组成合同双方对房屋交易这一民事行为如何进行的合意。 其次，如何理解合同解除后的赔偿损失？退房协议签订后是否可以理解为，商品房买卖合同中的相应条款不再对合同双方当事人具有约束力呢？这就回到了《合同法》第九十七条规定的，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这里的赔偿损失显然是指合同解除时给守约方造成的损失，应不存在争议。如果合同不解除，一方违约，对方依据合同约定的违约金相对主张违约金，或者依据约定的损失计算方法要求违约方赔偿损失，或者在没有约定违约金和损失的计算方法时根据合同法的规定，仍可以直接要求赔偿造成的损失。合同解除时的赔偿损失，只是合同不再继续履行，但有关赔偿损失的内容不应改变，无论将原合同中有关违约金或者损失计算方法的条款理解为继续约束双方当事人还是不再约束双方当事人，都不应影响应将赔偿损失理解为合同履行过程中守约方已经发生的负担和解除合同后守约方还会发生并且必然会发生的负担。合同履行过程中的负担在合同继续履行的情况下，可能并不会表现为损失，但当合同解除后，由于守约方签订合同时预通过合同的履行获得的利益已经无法获得，这时该种负担即转化为损失。本案中购房人向开发商支付款项后，无论该款项是自有还是借贷而来，对购房人来说，其将失去利息收益或者需承担利息负担。当其不能通过合同的履行获得房屋后，其不能通过获得房屋来弥补失去利息收益或者承担利息的负担。显然此时，应将合同签订后合同解除前，这一事件段的利息认定为损失。 再次，违约方不弥补守约方在合同解除前的负担是否公平？是否有违合同法规定的原则？诚实信用是合同法的基本原则。合同签订后双方当事人应尽力按照合同的约定积极的履行义务。在本文案例中开发商在签订合同后应积极的实施房屋建设行为，及时的完成房屋的建设，将符合合同和法律规定的房屋交付给购买人。签订退房协议后更应按照协议约定及时的向购买人退还房款。但开发商均没有信守合同的约定。显然有违诚实信用原则。如果说违约方无须承担解除合同前守约方为履行合同增加的负担，也有违公平原则。合同法的宗旨是维护交易安全，促进交易，从而促进经济社会的发展。如果违约方无须承担守约方为履行合同增加的负担。相当于是鼓励合同当事人去违约，并且是鼓励当事人去实施严重的违约行为。因为，一般的违约，如果未造成解除合同，违约方可能会根据合同的约定支付违约金或者按照约定的损失计算方赔偿损失或者依照法律规定赔偿损失。当合同解除时，违约方反而无须承担前述的赔偿责任，事实上形成违约越严重责任越小的局面，甚至通过违约来获得利益。向本文案例中欧阳先生的案件，仲裁结果事实上是使开发商通过违约获得了其不应获得的利益，即无代价的占用了购房款几年时间。无论从公平还是诚实信用以及促进交易的原则考虑都应该对违约方实施一定的“制裁”是的其能够或者尽力履行约定的义务以促成交易的完成，而不是违约或者通过违约获得利益。 最后，我们从另一个角度分析来分析，即利息本身的法律性质。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。《物权法》第一百一十六条规定，法定孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。利息属于货币的法定孳息。在双方解除合同的情况下，申请人已经交付的房款，其所有权属于申请人，该货币所生的孳息仍应属于申请人。那么购买人支付的房款是否会产生利息成为分析该问题的关键。对货币的所有权这一物权与其他物上的物权相比较有其特殊性，一般物上的物权，无论该物辗转至何地或者该物被何人占有利用，物权对应的物是特定的。货币具有特殊性，当所有人直接占有货币时，物权对应的物是特定，但当占有转移时，虽然所有人的物权还存在，但物权对应的是种类物了，而不是特定物。当物权人重新占有货币时，可能其占有的已经不是以前的货币了。合同法规定，合同解除后，恢复原状，一般的表现形式就是互相返还。也就是或本文所举案例中房款因为合同的解除所有权并未转移，即购房人对货币的物权并未丧失，因合同的解除而得以恢复。货币在合同解除前即开发商占有期间，其性质是货币的流通使用状态，货币的流通使用时是有成本的，其体现一般为贷款利息。我们在本节开始时已经说了货币物权的特殊性，在转移占有之后变成可以用种类物替代。该性质决定了，购房人将房款支付后，并不能区别哪些货币会产生利息哪些货币不会产生利息。同时我们也知道货币的流通时成本体现为利息。因此，返还房款就是返还一定数量货币的所有权，与其相对应的孳息应一并返还给购买人。 根据上述分析，可知违约方违约导致合同解除的，退还收取的款项时，应向付款的守约方支付款项占用期间的利息。