签了租房协议没有付房租的合同纠纷

我们到另一个城市去工作，大部分人会选择租房作为解决居住问题。而且我们经常可以看到房屋租赁广告，其中还存在欺诈的信息，没有房子，却也拿出来租赁，骗取租金，这一定要注意。除此之外，如果房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。签订好了房屋租赁合同后，当事人双方应当到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。

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合同纠纷的协议管辖

    1、法律对协议选择管辖法院的规定：

    《民事诉讼法》第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”本条是对协议选择管辖法院的规定，其中“书面协议”包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。

    需要注意的是，合同纠纷的管辖协议，必须是书面形式的协议，口头协议无效。并且，书面合同中的管辖协议，还必须符合合同法规定的书面形式要求。《合同法》第十一条规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”因此，书面合同中的管辖协议，既可以采取合同书的形式，也可以在合同书中订有协议管辖条款;既可以采取信件、电报、电传、传真等形式，也可以通过电子数据交换和电子邮件等形式。

    2、协议管辖无效的情形：

    第一，协议管辖违返法定管辖。协议管辖不能违反包括级别管辖和专属管辖在内的法定管辖规定。例如，协议管辖不能违反《民诉法解释》对保险、票据、运输合同纠纷管辖的规定;农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，当事人不能协议选择管辖。

    第二，未采取合理方式提请消费者注意的格式条款管辖协议。《民诉法解释》第31条规定，“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”

    格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款“引起注意”的要求，在消费者权益保护法、合同法、保险法、中均有规定。

    《中华人民共和国消费者权益保护法》(2013修正，以下简称《消费者权益保护法》)第二十六条第一款规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。”

    《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号,以下简称《合同法解释二》)第六条规定，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式‘。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”

    《中华人民共和国保险法》(2014修正)第十七条规定，“订立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明;未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。”

    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国保险法>若干问题的解释(二)》第十一条规定，“保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款，以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条第二款规定的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险人责任条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式向投保人作出常人能够理解的解释说明的，人民法院应当认定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义务。”

    第三，经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议的内容违反了法律的强制性规定。

    《消费者权益保护法》第二十六条第二、三款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

    《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。　第五十二条规定：“　有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”

    经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议内容属于《合同法》第四十条规定情形的，该管辖协议条款无效。例如，经营者以格式合同条款规定了与争议没有任何实际联系地点的法院管辖。

    第四，合同当事人双方约定“一方违约，另一方可到自己居住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”的协议选择管辖条款无效。

    这是因为：首先，从字面上理解，“一方违约，另一方可到自己住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”，属于附条件的选择，即只有在一方违约的情况下，另一方才能在自己居住地的人民法院起诉。但是，是否违约，并不是当事人所能认定的，只有经过人民法院的实体审理后才能认定一方是否违约。其次，如果经法院实体审理认定合同无效，则不存在违约问题。再次，最高人民法院在《关于金利公司与金海公司经济纠纷案件管辖问题的复函》(法[1995]89号)中认为：金利公司与金海公司在协议中约定，“如甲、乙双方发生争议，由守约方所在地人民法院管辖，”该约定不符合《民事诉讼法》第25条的规定，应该认定协议管辖的条款无效。

    3、选择管辖的协议不明确或选择了两个以上法院管辖情形的处理：

    《民诉法解释》第三十条规定，“根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定;不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。管辖协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，原告可以向其中一个人民法院起诉。”

    例如，合同当事人书面约定了“合同双方均可在本方所在地法院提起诉讼”，应视为选择原告住所地法院管辖。

    再例如，合同当事人书面约定“由当地法院管辖”。由于何为“当地”约定不明确，有争义，可以理解为当事人住所地，也可以理解为合同履行地，还可根据合同的类型理解为合同履行地。这就需要综合考量合同当事人的意思、合同类型及其他因素，如能确定“当地”的，由确定的“当地”法院管辖;如不能确定“当地”，则

    照民事诉讼法的相关规定确定管辖。