农村住宅拆迁补偿安置

土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。 土地征收具有法定性，根据行政合法性原则，必须符合法律和行政法规的规定，遵循一定的法律程序。国家强制取得他人土地所有权的行为，并不以取得征得被征地人的同意为必要条件。

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住宅房屋拆迁补偿安置

  (一)国有土地上住宅房屋拆迁补偿安置

1、国有土地上住宅房屋拆迁根据被拆迁人的房地产权证等有效证明给予补偿安置。

2、货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的，依据城市房屋拆迁补偿基准价格(以下简称“基准价格”)结合房屋的结构、成新、楼层、区位、面积计算补偿金额。

3、产权调换。被拆迁人选择产权调换的，实行“拆一还一”，并按照被拆迁房屋有证面积或按照安置面积与安置房具体户型面积最接近的原则选择安置房。国有土地上的安置面积按照家庭人口结合人均标准安置面积计算，人均标准安置面积为15平方米。拆迁双方当事人应按被拆迁房屋与安置房屋各自基准价格计算差价。

(1)结构差价。不同结构房屋之间按照基准价格中的重置价格(以下简称“重置价格”)计算差价。安置到总层数8层以上的高层房屋，结构差价按25%计算;安置到7层以下的多层房屋，结构差价按50%计算。

(2)成新差价。按照基准价格中的成新系数结算成新差价。

(3)区位差价。不同区位安置的，按照基准价格中的区位价格(以下简称“区位价格”)计算被拆迁房屋和安置房屋之间区位差价。

(4)楼层差价。用于产权调换的安置房屋，按照“谁先搬迁、谁优先选房”的原则办理，安置房楼层差价由拆迁人确定。

(5)面积差价。

①被拆迁房屋小于安置面积的部分，被拆迁人按安置房基准价格的90%购买;

②安置房面积超出“拆一还一”面积或应安置面积且无法分割的部分，被拆迁人按安置房基准价格购买;

③被拆迁房屋大于安置房面积的部分，按照本规定国有土地上房屋拆迁货币补偿标准计算补偿;

④被拆迁人可申请跨一档选房，跨档选房增加的面积按安置房基准价格增加5%购买。

(6)多层及多层以下的被拆迁房屋安置到总层数11层及以下的高层，按“拆一还一”面积的2%增加安置面积;安置到总层数18层及以下的高层，按“拆一还一”面积的4%增加安置面积;安置到总层数19层以上高层，按“拆一还一”面积的6%增加安置面积。

(7)安置房产权。按本规定实行产权调换取得的安置房为完全产权。

  (二)集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置

1、集体土地上住宅房屋拆迁根据《集体土地使用权证》或县、区政府及其职能部门在法定职权内核发的证照(以下简称“有效证照”)给予补偿安置。房屋无有效证照但房屋所有权人是本集体经济组织成员并符合下列条件之一的，经三榜公示并经市证照确认小组确认，可给予补偿：

(1)2002年8月15日前建造的房屋;

(2)2007年4月24日前建造的房屋，且系被拆迁人唯一住房。

2、货币补偿

(1)被拆迁人为本集体经济组织成员并选择货币补偿的，按照下列规定补偿，补偿后不再安排宅基地。

①被拆迁房屋有有效证照及2002年8月15日前建造的，人均35平方米以内的部分，按照被拆迁房屋基准价格(剔除楼层系数)给予补偿;超出人均35平方米以外、45平方米(含45平方米)以内的部分，按照被拆迁房屋重置价格给予补偿;超出人均45平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿;

②2007年4月24日前建造的房屋，且系被拆迁人唯一住房的，人均35平方米以内的部分，按照被拆迁房屋基准价格(剔除楼层系数)给予补偿;超出人均35平方米以外的部分，按照被拆迁房屋重置价格的60%给予补偿;

③被拆迁房屋经依法批准或经拆迁后在村民规划点建造的，按被拆迁房屋重置价格补偿的部分，可人均增加5平方米。

(2)被拆迁人为非本集体经济组织成员的，一律实行货币补偿。

①有有效证照的被拆迁房屋按照重置价格给予补偿;

②无有效证照的被拆迁房屋不予补偿;被拆迁人是本市城镇居民，被拆迁房屋无有效证照且是被拆迁人唯一住房的，按被拆迁房屋重置价格的50%给予补偿;被拆迁人符合廉租住房租金补贴条件的，可申请廉租住房租金补贴。

3、产权调换

被拆迁人选择产权调换的，按照安置面积与安置房具体户型面积最接近的原则选择安置房，统筹安排进安置小区。集体土地上的安置面积按照家庭人口结合人均标准安置面积计算，人均标准安置面积为35平方米，符合计划生育政策的家庭可在此基础上每户增加安置面积20平方米(离婚后分户家庭增加的面积双方协商分配或按子女平均分配)。

(1)安置面积与被拆迁房屋(混合、砖木结构)同等面积部分，按照国有土地产权调换方式第(1)、(2)、(3)、(4)、(6)目计算差价。

安置面积超出被拆迁房屋面积的部分，被拆迁人按安置房重置价格的90%购买。

被拆迁房屋面积超出安置面积部分，按照本规定集体土地上房屋拆迁货币补偿标准计算补偿金额。

(2)每个安置人口可在10平方米内申购安置房，申购价格为安置房的重置价格。

(3)安置房面积超出应安置面积(含申购面积)且无法分割的部分，被拆迁人按安置房重置价格购买。

(4)被拆迁人可申请跨一档选房，跨档选房增加的面积按安置房基准价格增加5%购买。

(5)安置房产权。按本规定实行产权调换取得的安置房，房地产权证上应注明“农村居民拆迁安置房”字样，领取房地产权证后3年内不得上市交易，3年以后上市交易的，被拆迁人应当交纳土地收益金及相关规费，其办法另行规定。

(三)被拆迁房屋国有土地上人均不足15平方米、集体土地上人均不足20平方米，被拆迁人确实无力购买的，经确认可实行承租，并依据拆迁安置房的相关规定办理承租手续。

(四)国有土地上一本户口在同一拆迁地块有两个以上产权证的，被拆迁房屋面积应合并为一户计算;一本产权证有两个以上户口的，应以产权人户口计算安置房面积。

集体土地上一户多宅的(包括不在同一拆迁地块)，其房屋面积应合并计算，并按一户享受产权调换。

(五)家庭人口按户口簿记载的人口计算(包括原户口中除军官以外的现役军人、在读大中专院校学生、接受劳教或服刑人员)。家庭人口结构应当合理，且他处无住房。寄居户、空挂户以及拆迁公告或征地补偿、安置方案公告发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口均不得作为计算补偿的依据。